Lakipähkinä 30.07.2019

Suorituskyvyttömyysvakuus asuntokaupassa

Suurin osa uudiskohteista markkinoidaan RS-kohteina. Olennainen osa RS-järjestelmää ovat asuntokauppalain 2 luvun mukaiset vakuudet: rakentamisvaiheen vakuus, rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus sekä suorituskyvyttömyysvakuus.

Toisinaan asuntoja aletaan myydä vasta sitten, kun talo on jo valmis ja hyväksytty käyttöönotettavaksi. Tällainen kohde ei ole RS-kohde, mutta siltäkin vaaditaan suorituskyvyttömyysvakuus.

Hyvän välitystavan ohjeen (5.5.1.14.) mukaisesti rakentamisvaiheen aikana myytävistä kohteista välitysliikkeen on hankittava muun muassa keskeiset turva-asiakirjat eli käytännössä myös todistus suorituskyvyttömyysvakuudesta. Vastaavasti valmiina myytävästä asunnosta tulee hankkia muiden asiakirjojen ohella todistus suorituskyvyttömyysvakuudesta.

Mitä suorituskyvyttömyysvakuus kattaa?

Perustajaosakas (jälj. rakennuttaja) ottaa suorituskyvyttömyysvakuuden siltä varalta, että tulee maksukyvyttömäksi eikä pysty korjaamaan rakennuksen virheitä, jotka saattavat tulla ilmi vasta vuosien kuluttua. Käytännössä suorituskyvyttömyysvakuus on vakuutusyhtiön myöntämä vakuutus ja se otettava jo ennen asuntojen myynnin alkamista. Suorituskyvyttömyysvakuus asetetaan sekä asunto-osakeyhtiön että asunnon ostajien hyväksi.  Korvauksen enimmäismäärä on 25 prosenttia rakentamiskustannuksista. Lisäksi vakuus kattaa ostajan ja hänen perheenjäsentensä tarpeellisia ylimääräisiä asumiskuluja enintään kuuden kuukauden ajalta. Taloyhtiölle ja ostajalle on kuitenkin asetettu omavastuut. Yhtiön omavastuun suuruus on enintään 2 % rakennuskustannuksista ja osakkeenomistajan enintään 1,5 % velattomasta kauppahinnasta.

Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton laki- ja lausuntovaliokunnan puheenjohtaja Marianne Palo muistuttaa, että ”Suorituskyvyttömyysvakuudesta korvataan ainoastaan sellaisia virheitä, jotka on havaittu asunnon vuositarkastuksen jälkeen ja joita ei olisi voitu havaita vuositarkastuksessa. Mikäli rakennuttaja menee konkurssiin jo rakentamisen aikana, suorituskyvyttömyysvakuutta ei voida käyttää esimerkiksi kesken jääneen rakennuksen valmiiksi rakentamiseen”.

Tällöin ostajien turvana on rakentamisvaiheen aikainen vakuus, jonka suuruus on 10 prosenttia myytyjen asuntojen kauppahintojen yhteismäärästä. Jos yhtiölainaa on yli 30 % velattomasta hinnasta, pidetään kauppahintana vakuutta laskettaessa summaa, joka on 70 % velattomasta hinnasta.

”Rakentamisvaiheen vakuus ei läheskään aina riitä kattamaan rakennuksen loppuunsaattamisen kustannuksia erityisesti silloin, jos maksuposteja on maksettu etupainotteisesti suhteessa rakennustyön etenemiseen. Sen vuoksi myös rakennuttajan taustojen tarkastaminen ja rakennustyön tarkkailijan valinta on olennaista”, Palo huomauttaa.

Vakuuden olemassaolo on selvitettävä kaikissa alle 10 vuotta vanhoissa kohteissa

Vakuus on lain mukaan voimassa 10 vuotta rakennuksen käyttöönottohyväksynnästä.  Jos yhtiössä on useampia rakennuksia, jotka valmistuvat eri aikaan, lasketaan vakuuden voimassaolo rakennuskohtaisesti aina käyttöönottohyväksynnästä.

”Koska vakuudesta voidaan kuitenkin korvata vain vuositarkastuksen jälkeen havaittuja virheitä, on se käytännössä voimassa enintään yhdeksän vuotta”, Palo täsmentää.

Huomionarvoista on Hyvän välitystavan ohjeeseenkin viimeisimmän päivityksen (10.10.2018) yhteydessä lisätty osio 5.5.1.13, jonka mukaan: Silloin kun myydään käytettyä asuntoa, jonka käyttöönottohyväksyntä on tehty alle 10 vuotta sitten, välitysliikkeen tulee selvittää isännöitsijältä, onko kohteessa suorituskyvyttömyysvakuus. Jos tietoa ei saada tai suorituskyvyttömyysvakuutta ei ole, on siitä ja asian merkityksestä kerrottava kaupan osapuolille.

Muistathan välitystehtävissä myös nämä seikat suorituskyvyttömyysvakuudesta:

– Vakuudesta korvataan ainoastaan virheitä, jotka on havaittu vuositarkastuksen jälkeen ja joita ei olisi voitu havaita vuositarkastukseen mennessä. Tästä vakuudesta ei siis saa korvausta, jos rakennuttaja menee konkurssiin kesken rakentamisen.

– Käytännössä vakuus on voimassa enintään 9 vuotta.

– Vakuuden olemassaolo on selvitettävä myös kaikissa sellaisissa käytetyissä kohteissa, joiden käyttöönottohyväksyntä on tehty alle 10 vuotta sitten.

– Jos välitysliike laiminlyö selonotto- tai tiedonantovelvollisuutensa vakuuksiin liittyen, on mahdollista, että se joutuu korvaamaan ainakin osan rakennuksessa myöhemmin havaituista rakennusvirheiden korjauskustannuksista suorituskyvyttömyysvakuuden puuttuessa ja perustajaosakkaan mentyä konkurssiin. Näin kävi mm. yhdessä kuluttajariitalautakunnan ratkaisussa vuodelta 2015.

Heli Yli-Kauppila

Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton lakimies