Lakipähkinä 26.10.2020

Huoneistotietojärjestelmä on käytössä ja asuntokauppaa tehdään sähköisesti – miten välitysliikkeiden tulee toimia muuttuvassa toimintaympäristössä?

Sanna Suni

Vaikka toistaiseksi vain harvat ennen vuotta 2019 perustetut asunto-osakeyhtiöt ovat siirtäneet osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään, on jo oven takana se tilanne, että yhä useammat asunto-osakeyhtiöt ovat näin tehneet. Välitysliikkeiden onkin jo nyt syytä opetella toimimaan tilanteissa, joissa välitettävänä on kohde, jossa yhtiö on jo siirtänyt osakeluettelon huoneistotietojärjestelmään.

Sen sijaan asuntokauppaa tehdään sähköisesti jo nyt yleisesti ja oletettavaa on, että sähköisesti tehtyjen kauppojen osuus kaikista kaupoista kasvaa koko ajan. Välitysliikkeiden tuleekin tiedostaa, että sähköiseen kaupantekoon ei kaikilta osin voida soveltaa samoja ohjeita kuin perinteiseen, fyysiseen kaupantekoon.

Hyvän välitystavan ohjeesta julkaistiin 9.10.2020 päivitetty versio. Päivitetyssä versiossa on huomioitu niin huoneistotietojärjestelmän käyttöönotto kuin kauppojen tekeminen sähköisestikin. Välitysliikkeiden onkin syytä käydä päivitetty ohje huolellisesti läpi.


Välittäessään asuntoa, välitysliikkeen tulee tarkistaa ensisijaisesti isännöitsijäntodistuksesta, onko yhtiön osakeluettelo siirretty huoneistotietojärjestelmään ja jos on, osoitetaanko omistus jo sähköisellä omistajamerkinnällä. Jos tieto ei käy ilmi isännöitsijäntodistuksesta, tulee se selvittää Maanmittauslaitokselta. Välitysliikkeen tulee myös huomioida, että on mahdollista, että kesken toimeksiannon hoitamisen osakeluettelo siirretään huoneistotietojärjestelmään ja/tai myyjä hakee sähköisen omistajamerkinnän.


Kun osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään, mutta osakkeen omistus osoitetaan edelleen paperisella osakekirjalla, tulee välitysliikkeen hankkia ennen markkinoinnin aloittamista tuore osakeluettelotuloste. Toimeksiantoa suoritettaessa osakeluettelotuloste saa olla enintään 3 kuukautta vanha. Välitysliikkeen on kuitenkin aina pyrittävä hankkimaan kaupantekopäivälle, tai jos kauppa tehdään sähköisesti kaupankäyntijärjestelmässä, sille päivälle, jolloin kaupankäynti käynnistetään kaupankäyntijärjestelmässä, uusi osakeluettelotuloste tai muuten luotettavasti tarkistettava sen tietojen ajantasaisuus.

Kun omistus osoitetaan jo sähköisellä omistajamerkinnällä, tulee välitysliikkeen hankkia ennen markkinoinnin aloittamista tuore osakehuoneistotuloste. Toimeksiantoa suoritettaessa osakehuoneistotuloste saa olla enintään 3 kuukautta vanha. Välitysliikkeen on kuitenkin aina pyrittävä hankkimaan kaupantekopäivälle, tai jos kauppa tehdään sähköisesti kaupankäyntijärjestelmässä, sille päivälle, jolloin kaupankäynti käynnistetään kaupankäyntijärjestelmässä, uusi osakehuoneistotuloste tai muuten luotettavasti tarkistettava sen tietojen ajantasaisuus.


Osoitetaan omistus sitten paperisella osakekirjalla tai sähköisellä omistajamerkinnällä, toimitaan kaupanteossa lähtökohtaisesti samalla tavalla, kuten tähänkin asti on toimittu. Välitysliikkeen tulee kuitenkin ohjeistaa ostajaa hakemaan maksullista sähköistä omistajamerkintää viipymättä kaupanteon jälkeen. Jos osake annetaan lainan vakuudeksi, todennäköisesti ostajan pankki hoitaa omistajamerkinnän hakemisen.

Jos omistus osoitetaan paperisella osakekirjalla, sähköistä omistajamerkintää tulee lain mukaan hakea kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta, jollei kyse ole maksuehtokaupasta, jossa omistusoikeus siirtyy vasta kahden kuukauden jälkeen. Kun ostaja hakee sähköistä omistajamerkintää, toimitetaan paperinen osakekirja Maanmittauslaitokselle mitätöitäväksi.


Jos taas omistus osoitetaan jo sähköisellä omistajamerkinnällä, välitysliikkeen on huolehdittava, että myyjältä saadaan suostumus uuden omistajan rekisteröintiin Maanmittauslaitoksen hyväksymällä tavalla. Lisäksi, jos osakehuoneistorekisterin mukaan osakkeisiin kohdistuu panttioikeus, on välitysliikkeen huolehdittava siitä, että pantinhaltijalta on tarvittava sitoumus panttauskirjauksen poistamisesta kauppakirjan ehtojen mukaisesti. Kun osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään, välitysliikkeen ei tarvitse toimittaa kauppakirjaa tai muita asiakirjoja asunto-osakeyhtiölle paitsi, jos yhtiön yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke.


Jos yhtiön yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke, välitysliikkeen tulee huomioida, että lunastusaika alkaa vasta, kun asunto-osakeyhtiön hallitus on saanut Maanmittauslaitokselta (osakehuoneistorekisteristä) tiedon osakkeen omistusoikeuden siirtymisestä ostajalle ja kun kauppakirja on toimitettu asunto-osakeyhtiölle. Lunastusaika alkaa siis vasta, kun asunto-osakeyhtiö on saanut nämä molemmat edellä mainitut tiedot (niistä viimeisimmästä). Lunastuslauseketilanteissa välitysliikkeen tuleekin toimittaa kauppakirja isännöitsijälle heti kaupanteon jälkeen ja tiedustella tältä, milloin lunastusaika alkaa ja päättyy.


Sähköisen asuntokaupan yleistymisen takia Hyvän välitystavan ohjeessa ei enää yleisesti puhuta kaupantekotilaisuudesta vaan kaupanteosta. Siinä missä fyysisesti kauppaa tehtäessä Hyvän välitystavan ohjeessa mainitut asiakirjat tulee hankkia kaupantekopäivälle, sähköisesti kauppaa tehtäessä ne tulee hankkia sille päivälle, jolloin kaupankäynti käynnistetään kaupankäyntijärjestelmässä. Ohjeeseen on myös otettu muistutus siitä, että tehtäessä kauppaa sähköisesti, kauppakirjassa ei hallinnan luovuttamista ole syytä sitoa kaupantekohetkeen.

Sanna Suni
Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton laki- ja lausuntovaliokunnan jäsen
Lakiasiainpäällikkö Kiinteistömaailma