Lakipähkinä 20.11.2019

Hyvän välitystavan ohje – mikä muuttui ja mikä ei?

Hyvän välitystavan ohjeesta julkaistiin jälleen päivitetty versio lokakuussa. Ohjeen päivitykset julkaistaan vuosittain kootusti Hyvän välitystavan päivässä. Lisäksi tiedotamme vuoden mittaan tarpeen mukaan ohjeeseen tehdyistä tarkennuksista. Ohje on erinomainen työkalu välittäjille, mutta se tarjoaa arvokasta tietoa myös myyjille ja ostajille.

Heli Yli-Kauppila

Osa ohjeen päivityksistä perustuu muun muassa aluehallintovirastojen uusiin päätöksiin tai linjauksiin. Osa päivityksistä taas on lähinnä kosmeettisia. Avaan tässä kirjoituksessa hieman tarkemmin muutaman uusimman päivityksen taustoja. Listaus kaikista päivityksistä löytyy täältä

4.4.3. Edunvalvonta

Osa ohjeen päivityksistä on muistutuksenomaisia kirjauksia välittäjille, jotta asia tulee aina varmuudella huomioiduksi toimeksiantoa hoidettaessa. Yksi tällaisista kirjauksista on maininta siitä, että jos kuolinpesässä tai muutoin myyjäpuolella on alaikäinen tai edunvalvonnassa oleva henkilö, tulee välitysliikkeen huomioida myös lupaprosessin kesto. Maistraatin lupa vaaditaan sekä kiinteistön että asunto-osakkeen myyntiin.

Lupaprosessi saattaa maistraatista riippuen kestää noin parista viikosta jopa kuukauteen tai kahteen. Tämä on huomioitava jo ostotarjouksen tekovaiheessa siten, ettei kaupantekoajankohtaan kirjata liian tiukkaa aikataulua. Jos lupaa ei ehditä saamaan ajoissa, kaupat siirtyvät tai pahimmassa tapauksessa jopa peruuntuvat kokonaan. Välitysliikkeellä on tästä vastuu, jos lupaprosessia ei ole huomattu huomioida.

Usein lupa haetaan jo ennen kauppaa. Kiinteistön kauppa voidaan näissä tilanteissa tehdä myös lykkäävin ja purkavin ehdoin (kytketty lupaan), jolloin omistusoikeus siirtyy ja pääosa kauppahinnasta maksetaan vasta kun lupa on saatu.

4.5. Kohteen avainten säilytys

Tähän osioon lisättiin, että jos toimeksiantajalla on avainten luovuttamisen suhteen erityisiä toivomuksia tai vaatimuksia, asiasta on syytä sopia kirjallisesti toimeksiantosopimusta tehtäessä. Päivityksen taustalla on ajatus siitä, että toimeksiantajana saattaa olla esim. avioeronnut pariskunta, edunvalvottava tai vaikkapa kuolinpesä. Joku saattaa hoitaa toimeksiantoon liittyviä asioita valtakirjalla, mutta esimerkiksi kaikki asunnon omistajat ja kuolinpesän osakkaathan ovat kuitenkin välitysliikkeen näkökulmasta toimeksiantajina. Eteen saattaa tulla tilanteita, joissa esimerkiksi pesänselvittäjä- tai jakaja myy kohdetta ja yksi osakkaista (tai aviopuolisoista) pyytää kohteen avainta itselleen käydäkseen kohteessa tai pyytää välittäjää päästämään hänet sisään. Hankalien tilanteiden välttämiseksi toimintatavoista avainten suhteen on tietyissä tilanteissa hyvä sopia tavanomaista tarkemmin.

5.5.1.11. Selvitys osakkeiden mahdollisesta panttauksesta

Vaatimus panttivastuiden selvittämisestä on ollut olemassa jo aiemmin, mutta Länsi‐ ja Sisä‐Suomen aluehallintoviraston alkuvuodesta 2019 antaman päätöksen vuoksi ohjeen kohtaa täsmennettiin: Jos osakekirja on pantattu, välitysliikkeen tulee selvittää pantinhaltija ja panttivastuiden määrä. Nämä voidaan selvittää joko toimeksiantosopimuksen selostusliitteessä tai täyttämällä erillinen panttausselvityslomake.

Välitysliikkeen on lisäksi varmistettava pantinhaltijalta panttivastuiden määrä sekä millä ehdoilla osakekirja on vapautettavissa panttivastuusta.
Välityslain 10 §:n 2 momentin 2-kohdan mukaan ennen sitovan tarjouksen tekemistä välitysliikkeen on esitettävä ostajalle selvitys osakkeiden mahdollisesta panttauksesta. Jotta tämä selvitys voidaan esittää, on välitysliikkeen aina selvitettävä asia jo ennen markkinoinnin aloittamista.

Toisaalta välittäjät ovat toisinaan törmänneet siihen, että pankki on kieltäytynyt antamasta ko. tietoja pankkisalaisuuteen vedoten. Pankin tulee antaa tiedot kiinteistönvälittäjälle yksilöidyn valtuutuksen perusteella. Keskusliiton laki- ja lausuntovaliokunta on laatinut tätä varten erillisen mallilomakkeen, joka on jäsenistön käytettävissä (Lomake ”Panttausselvitys ja valtuutus). Myös liiton toimeksiantosopimuksen mallilomakkeeseen sisältyy valtuutus panttivastuiden selvittämiseen, mutta tämä ei ole yhtä yksityiskohtainen kuin erillisen mallilomakkeen valtuutus.

5.5.2.24. Kaupan kohteena maapohja ja urakkasopimus

Välitysliikkeille on lähivuosina tullut enenevässä määrin myyntiin kohteita, joissa ostaja ostaa maapohjan ja solmii erikseen urakkasopimuksen maapohjan myyjän tai muun tahon kanssa rakennuksen rakentamisesta maapohjalle. Sen vuoksi aiheesta lisättiin oma osionsa ohjeeseen jo aiemmin ja sitä on nyt edelleen laajennettu. Aihetta tarkemmin tutkinut laki- ja lausuntovaliokunnan jäsen Sanna Suni on avannut teemaa blogikirjoituksessaan

6.3.1. Esittelyssä esillä olevat asiakirjat ja 7.1. Tiedonantovelvollisuus ostajalle

Osioon 6.3.1. tehtiin tarkennuksia kiinteistön asiakirjojen antamisesta tarjouksen tekemistä harkitseville. Osiossa oli jo aiemmin maininta isännöitsijäntodistuksen jakamisen periaatteista. Samat säännöt koskevat kiinteistön asiakirjoja, erityisesti lainhuutotodistusta. Tätä ei ole huomattu kirjata aiemmin ohjeeseen. Isännöitsijäntodistuksen antamisesta asiakkaille löytyy myös oma blogikirjoituksensa.

Lisäksi osioon 7.1. lisättiin, että välitysliike ei saa peittää mitään tarjouksen tekemistä harkitsevalle esitettävää asiakirjaa miltään osin. Myös tämä ohjeistus on pätenyt jo aiemmin, mutta se päätettiin nyt vielä kirjata ohjeeseen näkyviin. Tyypillisimpiä asiakirjoja, joista on saatettu toisinaan joitain kohtia peittää ovat erityisesti isännöitsijäntodistukset ja perukirjat.

Jos isännöitsijäntodistus annetaan asiakkaalle, siitä ei siis saa peittää esimerkiksi omistajan tietoja. Sama koskee kiinteistön lainhuutotodistusta.
Olemme käyneet aluehallintoviraston kanssa keskustelua perukirjoista: sekä välitysliikkeen oikeudesta saada perukirja kokonaisuudessaan asiakkaalta toimeksiannon hoitamista varten sekä siitä, onko ostotarjouksen tekemistä harkitsevalla oikeus saada perukirja kokonaisuudessaan nähtäville. Kiinteistöjen osalta selvennyslainhuuto ratkaisee jälkimmäisen haasteen ja tulevaisuudessa asunto-osakkeiden osalta huoneistotietojärjestelmän selvennyskirjaus. Keskustelua jatketaan edelleen.

Varainsiirtoverotuksen muutokset

1.11.2019 voimaan astunut uusi varainsiirtoverolainsäädäntö toi mukanaan monia muutoksia veron maksamisen ja ilmoittamisen käytäntöihin. Nämä muutokset on luonnollisesti huomioitu myös Hyvän välitystavan ohjeessa. Olemme käyneet aktiivista keskustelua Verohallinnon kanssa uudesta sääntelystä ja tulkinnoista sekä niiden käytännön vaikutuksista välitysliikkeiden arkeen. Marraskuun alussa laki- ja lausuntovaliokunta laati käytännöistä tarkemman ohjeistuksen välitysliikkeille.

PS. Käy lukaisemassa myös valiokunnan jäsenen Tiina Ahon blogiteksti tarjousmenettelyn pelisäännöistä, joka liittyy ohjeen osioon 8. Tarjousmenettely.

Heli Yli-Kauppila
Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton lakimies