Blogi 21.01.2021

Innostavat asuntomarkkinat eriytyvät monella tasolla

Annukka Mickelsson

Asuntomarkkinoiden arvo on valtava. Globaalisti kiinteistömarkkinan arvo oli jo vuonna 2016 Maailman pankin arvion mukaan 216 triljonaa. Luvussa on 12 nollaa. 75 % tästä arvioidaan olevan asuinkiinteistöjä.

Kiinteistötalouden lasketaan laajasti ottaen edustavan 17 – 20 prosenttia koko maailman kansantuotteesta, joka on enemmän kuin arvopaperistettu laina/pääomamarkkina. Lukujen tarkkuudesta voidaan kiistellä, mutta sen suuruusluokasta on yksimielisyyttä.

Suomessa kiinteistönvälittäjät tekivät vuoden 2020 aikana uusien ja vanhojen asuntojen kauppoja lähes 15 miljardin euron arvosta. Suomen valtion vuosittainen velanotto, ennen koronaa, oli noin 20 miljardia euroa.

Markkina käy nyt vilkkaana ja innostavat uusiin ratkaisuihin. Euroopassa on yli 3 200 startupia, jotka ovat keskittyneet asuinkiinteistöihin liittyvien palvelujen ja vaihdannan kehittämiseen. Suomessakin näitä on Oxfordin yliopiston viimevuotisen selvityksen* mukaan toista sataa. Startupeja on syntynyt vuokraustoimintaan liittyvistä apuvälineistä asuntojen välitykseen, myyntiin ja asiakasprofilointiin sekä lukuisiin yksittäisiin kohtiin asuntovaihdon arvoketjua. Näitä kannattaa kehittää, vaikka käyttö rajoittuisikin vain harvoille alueille. Dataa näiden käyttöön on saatavissa yhä useammasta lähteestä.

Startupien lähtökohta on skaalautuvan liiketoiminnan kehittäminen. Datan kerääminen ja hallinnointi on kehittynyt loikkauksin ja tämä on tuonut asuntokiinteistömarkkinaan kohdistuvan datan käsien ulottuville ja skaalaedut mahdollisiksi. Datan hyödyntämiseen ja jalostamiseen käytettävän pilvilaskennan kapasiteetti ja mahdollisuudet ovat moninkertaistuneet parin viime vuoden aikana ja kehitystyö on nopeutunut. Tiedon tuottamisesta, jalostamisen ja omistajuuden hallinnasta on tullut merkittävä liiketoiminta-alue. Keinoälyn ja lisätyn datan avulla pyritään luomaan yhä parempia tuotteita tietotarpeisiin niin asiakkaille kuin liiketoiminnalle itselleen. Dataan ja algoritmeihin pohjautuvat liiketoiminnan mahdollisuudet ovat vasta todella avautumassa.

Algoritmit ovat hyviä renkiä, mutta niihin kannattaa suhtautua varauksella, kun kysytään kuluttajan valinnoista. Ne ovat parhaimmillaan, kun analysoitavaa dataa on paljon ja se on riittävän monipuolista. Sellaisia alueita, joissa kauppoja tehdään paljon, asuntoja voi verrata toisiinsa iän, paikan, kunnon ym osalta, on Suomessa rajallinen määrä. Näissä toki tehdään valtaosa vuosittaisesta noin 30 000 kerrostaloasunnon kaupasta.

Asuntomarkkinoilla ei koskaan ole ollut kaikkialla samanlaista. On halutumpia alueita, unelmataloja, tyhjeneviä alueita, katastrofikohteita, erikoisuuksia. Asiakkaiden mieltymykset ja elämäntilanteet eivät aina ole yhteneviä. Haluttu alue tai asunto ei ole välttämättä realistinen. Unelmia saa olla, mutta ostopäätös ei muutu todeksi vain algoritmia seuraamalla.

Asiantuntijatyö on voimissaan erityisesti ihmisten toiveiden ja todellisten vaihtoehtojen kohtaamisessa

Kiinteistönvälityksen asiantuntijaosaamista on tiedon tarpeen arviointi ja avoin kommunikaatio. Asiantuntijatyö on voimissaan erityisesti ihmisten toiveiden ja todellisten vaihtoehtojen kohtaamisessa. Välittäjän tuomalla kaupan läpinäkyvyydellä on merkitystä erityisesti kohteissa, jotka poikkeavat valtavirrasta sekä alueilla, joissa talot ovat yksilöitä lukuisten ominaisuuksiensa ja historiansa osalta. Vaikka tilanteita on vuosittain toistasataa tuhatta, johtaa vain murto-osa välittäjän tekemistä kaupoista erimielisyyksiin.

Markkina jakautuu voimakkaammin sähköiseen ja manuaaliseen maailmaan

Digitalisaatio ei takaa virheettömyyttä. Kaiken takana on ihminen luonteineen ja monipolvinen prosessi, jossa eteneminen tapahtuu inhimillisistä tekijöistä johtuen ennakoimattomiakin asioita varmistamalla. Sen opettaminen uudelle toimijalle saati kuvaaminen sähköiseksi prosessiksi on työlästä. Kaupunkien ulkopuolella on myös vielä merkittävä määrä ihmisiä, joille digitaalisaatio on kaukainen asia, jo pelkästään luotettavan nettiyhteyden puuttumisen takia. Näissä paikoissa kiinteistönvälittäjä kohdataan kasvotusten, sopimukset tehdään paperilla ja raha vaihtaa tiliä pankin tiskillä.

Alueiden eriytyminen toteutuu monella tasolla. Asuntojen hintojen polarisaatio voimistui finanssikriisin jälkeen. Kaupungeissa ja maaseudulla on tyypillisesti erilaiset kohteet vaikuttaen välittäjän työnkuvaan ja kokemuksen kertymiseen. Digitalisaatio kaikkine tehostamishyötyineen tai sen puuttuminen työntää ääripäitä kauemmas toisistaan. Markkina jakautuu voimakkaammin sähköiseen ja manuaaliseen maailmaan. Kuin pörssilistattujen ja listaamattomien osakkeiden kauppa.

Tasaisempi markkinakehitys säilyttäisi asumisen ja omistamisen arvon kodin omistajille ja asunnonvaihtajille myös harvemmin asutuilla alueilla. Tätä varten on tehtävä kattavaa asunto- ja asumispolitiikkaa, joka huomioi alueiden eriytymiskehityksen ja kannustaa asunnonvaihtoon myös kaupunkien keskustojen ulkopuolella.

*Proptech 2020: The future of real estate, University of Oxford Research