Lakipähkinä 12.06.2019

Vuokrasopimuksen ehdoista – Irtisanomisajan alkamisen ajankohta

Viime syksyn LKV-kokeen 4-tehtävässä (LVV-kokeessa tehtävä 2) seikkaili Pekka, joka kyseli mielipidettä seuraavanlaiseen vuokrasopimuksen ehtoon (ehtoa on hieman lyhennetty alkuperäisestä):

Heli Yli-Kauppila


”Vuokrasopimus on voimassa toistaiseksi 1.7.2018 alkaen. Irtisanomisaika määräytyy huoneenvuokralain mukaan. Ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajan alkamispäivä on 31.12.2018.”

Kysymys kuului: Onko ehto laillinen?
Vastaus: Kyllä on.


Irtisanomisajan alkamisen ajankohta on eri asia kuin irtisanomisajan pituus, josta ei voi sopia laista poikkeavalla tavalla vuokralaisen vahingoksi. Laissa ei ole kielletty ottamasta vuokrasopimukseen irtisanomisajan alkamista koskevaa ehtoa (AHVL 52 §) ja kyseinen ehto on katsottu lain mukaiseksi myös oikeuskäytännössä. Siitä mainitaan lisäksi Hyvän vuokravälitystavan ohjeessa (s. 10).

Hyvän vuokravälitystavan ohjeen mukaan vuokrasopimus voidaan sopia olemaan voimassa toistaiseksi tai määräajan. Jos osapuolet eivät halua tehdä määräaikaista vuokrasopimusta, mutta he haluavat kuitenkin vuokrasopimuksen aluksi kestävän jonkin tietyn ajan, voidaan vuokrasopimus tehdä toistaiseksi voimassa olevana. Sopimuksessa voidaan tällöin sopia ensimmäisestä mahdollisesta irtisanomisajan alkamispäivästä. Hyvän vuokravälitystavan mukaisesti välitysliikkeen tulee selvittää osapuolille, mitä edellä mainittu irtisanomisajan määrittely tarkoittaa. Tällaiseen vuokrasopimukseen voidaan osapuolten niin sopiessa sisällyttää velvollisuus kohtuullisen vakiokorvauksen suorittamiseen sopimuksen ennenaikaisen päättämisen johdosta. Kyseessä on tavanomainen tapa varmistaa vuokrasuhteen pysyvyys.

Vaikka läheskään kaikki liikkeet eivät harjoita lainkaan vuokravälitystä tai tekevät sitä vain hyvin vähäisessä määrin, moni vastaaja oli tämän kysymyksen kohdalla täysin hakoteillä. Vastaan on tullut myös useampia kuluttajariitalautakunnassa käsiteltyjä vuokrauksen riitatilanteita, joissa on ollut kyse juuri sopimuksen kestoon liittyvien ehtojen tulkinnasta. Toisinaan ehdon laatijana on toiminut välitysliike, toisinaan vuokranantaja itse. Vuoden vilkkaimman vuokraussesongin kynnyksellä onkin syytä kiinnittää erityistä huomiota vuokrasopimuksen ehtojen laatimiseen ja niiden muotoiluun. Ns. sekamuotoisia sopimuksia eli sellaisia sopimuksia, jotka ovat ensin määräaikaisia ja jatkuvat toistaiseksi voimassa olevina, tulisi välttää niihin liittyvien mahdollisten tulkintaongelmien vuoksi. Tehdään hyviä sopimuksia!

Heli Yli-Kauppila

Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton lakimies