Lakipähkinä 30.11.2020

Kiinteistön hankinnan luvanvaraisuus EU– ja ETA-alueiden ulkopuolisille ostajille

Taru Vesterberg

Hyvän välitystavan ohjeesta julkaistiin jälleen päivitetty versio lokakuussa Hyvän välitystavan päivässä. Ohje on välittäjien tärkeimpiä työkaluja – mutta se tarjoaa arvokasta tietoa myös myyjille ja ostajille. Avaan tässä kirjoituksessa tarkemmin EU- ja ETA-alueen ulkopuolisten ostajien kiinteistön hankinnan luvanvaraisuutta, joka lisättiin ohjeeseen uutena.

Hyvän välitystavan ohjeen luvun 5.5.2.24 (EU- ja ETA-alueen ulkopuolisia koskeva lupamenettely) mukaan EU- ja ETA-alueen ulkopuolisten ostajien kiinteistökauppoihin on hankittava lupa puolustusministeriöltä. Välitysliikkeen tulee selvittää ostajaehdokkaalle lupamenettelyn sisältö ja sen merkitys, mikäli lupatarve on olemassa. Ohjeen luvun 7.1 (Tiedonantovelvollisuus ostajalle) mukaan ostotarjouksessa ja kauppakirjassa on oltava maininta lupamenettelystä, mikäli luvan tarve on olemassa.

EU- ja ETA-alueen ulkopuolisten ostajien kiinteistön hankinnan luvanvaraisuus

Laki eräiden kiinteistönhankintojen luvanvaraisuudesta (470/2019) astui voimaan 1.1.2020. Lain voimaantulon myötä EU- ja ETA-alueen ulkopuolisten ostajien kiinteistön hankintaan Suomen valtion alueelta on hankittava lupa puolustusministeriöltä. Kiinteistön hankinnalla tarkoitetaan sellaista oikeustointa, jolla kiinteistön tai sen määräosan taikka sen määräalan omistusoikeus luovutetaan toiselle. Laki ei siis koske vuokrausta eikä kiinteistön vuokraoikeuden siirtoa.

Lain soveltamisala

Lakia sovelletaan kiinteistön hankintaan Suomen valtion alueelta (lukuun ottamatta Ahvenanmaan maakuntaa), jos luovutuksensaajana on:
1) muualla kuin Euroopan unionin jäsenvaltion tai Euroopan talousalueeseen kuuluvan valtion alueella kotipaikkaansa pitävä yhteisö tai muun kuin Euroopan unionin jäsenvaltion tai Euroopan talousalueeseen kuuluvan valtion kansalainen;
2) yhteisö, jolla on kotipaikka Euroopan unionin jäsenvaltion tai Euroopan talousalueeseen kuuluvan valtion alueella, mutta jossa 1 kohdassa tarkoitetulla luonnollisella henkilöllä tai yhteisöllä on vähintään yksi kymmenesosa osakeyhtiön kaikkien osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä tai vastaava tosiasiallinen vaikutusvalta.

Luvanvarainen kiinteistönhankinta

Edellä tarkoitettu luonnollinen henkilö tai yhteisö saa hankkia kiinteistön Suomen valtion alueelta vain, jos puolustusministeriö myöntää hankinnalle luvan. Lupaa ei kuitenkaan tarvita, jos:
1) kiinteistön luovuttajana on saajan (ostajan) avio- tai avopuoliso tai rekisteröidyn parisuhteen osapuoli;
2) kiinteistön luovuttajana on henkilö, jonka saaja (ostaja) voisi perintökaaren (40/1965) 2 luvun säännösten mukaan periä; tai
3) aviopuolisot, avopuolisot tai rekisteröidyn parisuhteen osapuolet hankkivat yhdessä kiinteistön ja toinen heistä ei tarvitse tämän lain mukaista lupaa.

Hankinnan luvanvaraisuuden selvittäminen

Kiinteistön luovuttaja tai luovutuksensaaja voi pyytää puolustusministeriöltä ennakolta tiedon siitä, tarvitaanko hankintaan laissa tarkoitettu lupa. Puolustusministeriö perii ennakkotiedosta maksun. Huomioitavaa on, että vaikka ennakkotieto olisi jo annettu, luovutuksensaajan tulee hakea vielä erikseen puolustusministeriöltä maksullista lupaa kiinteistön hankinnalle.

Luvan hakeminen

Luovutuksensaajan on haettava puolustusministeriöltä lupaa kiinteistön hankinnalle ennen kiinteistön luovutusta tai kahden kuukauden kuluessa kiinteistön luovutuksen vahvistamisesta tai siitä, kun kauppa on syntynyt maakaaren (540/1995) 9 a luvussa tarkoitetussa sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Jos luovutuksensaaja ei mainitun ajan kuluessa ole hakenut lupaa saannolleen, puolustusministeriön on ilmoitettava luovutuksen saajalle luvanhakuvelvollisuudesta ja asetettava enintään kahden kuukauden pituinen määräaika, jonka kuluessa lupaa on haettava.

Luvan myöntämisen edellytykset

Lupa kiinteistön hankinnalle voidaan myöntää, jos hankinnan ei arvioida vaikeuttavan maanpuolustuksen järjestämistä, alueellisen koskemattomuuden valvontaa ja turvaamista eikä rajavalvonnan, rajaturvallisuuden tai huoltovarmuuden varmistamista. Puolustusministeriön antamaan päätökseen haetaan valittamalla muutosta hallinto-oikeudelta.

Luvan puuttumisen vaikutus kiinteistökaupan tekemiseen tai lainhuudon myöntämiseen

Luvan puuttuminen ei estä kiinteistökaupan tekemistä tai lainhuudon myöntämistä. Lainhuuto myönnetään ennen lupapäätöstä siitä huolimatta, että kyseessä on EU- ja ETA-alueen ulkopuolinen ostaja. Mikäli lupa evätään ja kiinteistökauppa on jo vahvistettu, se synnyttää ostajalle velvollisuuden myydä tai luovuttaa muuten kiinteistö edelleen vuoden määräajassa.

Kiinteistön luovuttaminen edelleen

Jos lupaa kiinteistön hankintaan ei myönnetä, luovutuksensaajan on luovutettava kiinteistö vuoden kuluessa siitä, kun päätös luvan epäämisestä on saanut lainvoiman. Jos lupaa ei ole haettu lain määräämässä ajassa (katso edellä Luvan hakeminen -otsikon alla mainittua), vuoden määräaika kiinteistön luovutukselle lasketaan siitä, kun hakemus kiinteistön hankkimista koskevaksi luvaksi olisi tullut jättää puolustusministeriölle. Jos kiinteistön kauppa ei ole purkautunut eikä kiinteistöä ole luovutettu eteenpäin säädetyssä ajassa, puolustusministeriön on määrättävä kiinteistö myytäväksi siten kuin ulosottokaaren (705/2007) 5 luvussa säädetään. Puolustusministeriön antamaan päätökseen haetaan valittamalla muutosta hallinto-oikeudelta.

Lupahakemusten toimittaminen puolustusministeriöön

Lupahakemukset lähetetään sähköisesti osoitteeseen kirjaamo@defmin.fi tai postitse osoitteeseen Puolustusministeriö, PL 31, 00131 Helsinki, Finland. Hakemuksia ei voi viedä henkilökohtaisesti ministeriöön.