Kuluttajariitalautakunnan ratkaisut

Tällä sivulla julkaistaan lyhennelmiä kuluttajariitalautakunnan  antamista päätöksistä, joissa osapuolena on välitysliike. 

Dnro 2616/81/2013 (Esitelty 28.8.2015)

ASIASANAT: KÄYTETYN ASUNTO-OSAKKEEN KAUPPA. TEHDYISTÄ REMONTEISTA ANNETUT TIEDOT.

Ostajat ostivat 31.1.2012 asunto-osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan 82 m2:n kokoista huoneistoa.  Kauppahinta oli 179 000 euroa. Huoneistoon ei kohdistunut velkaosuutta. Huoneiston hallinta luovutettiin ostajille 1.4.2012. Rakennus, jossa huoneisto sijaitsee, on valmistunut vuonna 1971.

Tapauksessa oli riitaa ennen kauppaa annetuista tiedoista koskien huoneistossa tehtyjen kylpyhuone- ja keittiöremonttien ajankohtia. Myyntiesitteen mukaan huoneiston kylpyhuone oli remontoitu vuonna 2008 ja keittiö vuonna 2009. Kaupanteon jälkeen kuitenkin ilmeni, että kylpyhuone oli myyntiesitteen tiedoista poiketen remontoitu jo vuonna 1998 eli kymmenen vuotta ilmoitettua aiemmin ja keittiö vuonna 2006 eli kolme vuotta ilmoitettua aiemmin. Myyjät olivat kertomansa mukaan kehottaneet välitysliikkeen edustajaa korjaamaan tiedon myyntiesitteeseen virheen huomattuaan, mutta tätä ei oltu tehty. Ostajien mukaan, kun kylpyhuoneen tekninen käyttöikä on noin 15-20 vuotta, oli se käyttöikänsä lopussa ja ostajilla oli edessä kallis remontti. Keittiön kodinkoneet olivat kolme vuotta vanhempia, kun ostajat olivat olettaneet. Ostajat vaativat hinnanalennusta 13500 euroa.

 

Myyjän vastuun osalta lautakunta totesi, että kylpyhuoneen ja keittiön ikä ovat seikkoja, jotka ovat omiaan vaikuttamaan asuinhuoneiston kauppahintaan. Myyjä on antanut näistä ostajille virheellistä tietoa. Myyjä vastaa ostajille annettujen tietojen puutteellisuudesta myös siltä osin kuin laiminlyöntiin on syyllistynyt myyjän toimeksiannosta toiminut välitysliike.

 

Lautakunta katsoi, että virhe ei ollut vaikutuksellinen keittiön kodinkoneiden osalta. Sen sijaan virhettä

pidettiin vaikutuksellisena kylpyhuoneen pinnoitteiden osalta. Ostajilla oli siten tältä osin oikeus hinnanalennukseen. Hinnanalennuksen määrää arvioidessaan lautakunta otti huomioon sen, että kyseessä on vuonna 1971 rakennettu rakennus, jonka käyttövesi- ja viemäriputkistoja ei ole ilmoitettu uusitun ja ne ovat näin ollen käyttöikänsä päässä. Mahdollisen käyttövesi- ja viemäriputkistoremontin yhteydessä

myös kylpyhuone ja keittiö tulevat uusituiksi. Ostajien on tämän vuoksi lähtökohtaisesti tullut varautua korjauksen mahdollisuuteen. Kylpyhuone tulee myös korjauksen myötä parempaan kuntoon kuin mitä ostajilla on kaupantekohetkellä ollut perusteltua syytä olettaa. Lautakunnan käsityksen mukaan ostajien ei ole kuitenkaan tarvinnut varautua siihen, että korjaustarve ilmenee lähes välittömästi kaupanteon

jälkeen. Lautakunta arvioi kohtuullisen hinnanalennuksen määräksi 2 000 euroa.

Välitysliikkeen vastuun osalta lautakunta totesi, että välitysliike ei edes väittänyt, että kyseessä oleva virhe olisi oikaistu ostajille tehokkaalla tavalla ennen kuin ostajat ovat tehneet asunnosta sittemmin hyväksytyksi tulleen ostotarjouksen. Koska välitysliike laiminlöi tiedonanto- ja selonottovelvollisuutensa, sen suorituksessa oli virhe.

Kuluttajariitalautakunta suositti, että myyjä hinnanalennuksena ja välitysliike vahingonkorvauksena maksavat yhteisvastuullisesti ostajille 2 000 euroa.

Dnro 472/81/2014 (Esitelty 25.9.2015)

ASIASANAT: KÄYTETYN ASUNTO-OSAKKEEN KAUPPA. VALINNAINEN VUOKRATONTTI. HUONEISTOKOHTAISEN TONTINOSUUDEN LUNASTUSHINNASTA ANNETUT TIEDOT.

Ostaja osti 4.9.2013 asunto-osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan 59 m2:n kokoista huoneistoa Helsingissä. Kohteen kauppahinta oli 205 000 euroa. Huoneistoon ei kohdistunut velkaosuutta. Kohde oli ns. valinnaisella vuokratontilla. Välitysliikkeen laatimassa myyntiesitteessä todettiin, että tontin huoneistokohtainen osto-osuus on 47 580,55 euroa.

Ostajalle ennen kaupantekoa luovutetussa isännöitsijäntodistuksessa asunnon hoitovastikkeeksi oli ilmoitettu 227,15 euroa j a tonttivastikkeeksi 201,19 euroa kuukaudessa. Kaupanteon jälkeen taloyhtiön hallitus kutsui 17.10.2013 koolle ylimääräisen yhtiökokouksen, jossa päätettiin vuokratontin loppuosuuden lunastamisesta. Lopullinen lunastushinta oli 47 607,10 euroa. Lunastuksen seurauksena tonttivastike korvautui 247,80 euron suuruisella rahoitusvastikkeella ja oli siten suurempi kuin kaupanteon yhteydessä ilmoitettu tonttivastike. Yhtiölainan takaisinmaksuaika oli 25 vuotta. 20 vuodelle laskettuna erotus oli 11 186,40 euroa, jota ostaja vaati yhteisvastuullisesti välitysliikkeeltä ja myyjiltä.

Isännöitsijäntodistuksessa oli todettu, että osakkeenomistajilla on oikeus lunastaa huoneistokohtainen murto-osa tontista maksamalla huoneistokohtainen osuus yhtiölle.  Tontin lunastushinta oli vuokrasopimuksen mukaan sidottu viralliseen elinkustannusindeksiin. Ostajalle oli ennen kaupantekoa ilmoitettu huoneistokohtaisen tontinosuuden lunastushinta kiinteänä euromääränä. Myyntiesitteessä ei ollut mainintaa lunastushinnan määräytymisperusteista tai siitä, minä ajankohtana ilmoitettu summa on tarkistettu. Ostajalla oli kertomansa mukaan ennen kaupantekoa mahdollisuus tutustua yhtiöjärjestykseen, mutta ei maanvuokrasopimukseen.

Myyjien vastuun osalta kuluttajariitalautakunta totesi, että ostajalla tulee olla oikeus luottaa myyntiesitteessä annettuihin tietoihin, eikä hänellä ole ilman erityistä syytä velvollisuutta selvittää annettujen tietojen paikkaansa pitävyyttä. Myyjän velvollisuutena sen sijaan on varmistaa, että kohteesta annetut tiedot ovat markkinointiajankohtana voimassa olevia. Lautakunta piti ostajalle ennen kaupantekoa annettuja tietoja siltä osin vähäisissä määrin virheellisinä, että huoneistokohtainen osto-osuus oli 26,55 euroa suurempi kuin ilmoitettu. Myyjät näin ollen laiminlöivät tiedonantovelvollisuuttaan.

Lautakunta totesi, että kaupan kohteen velaton hinta on koostunut myyntihinnasta. Tontin huoneistokohtaista lunastusosuutta ei voida pitää osana kauppahintaa, koska kysymys on tältä osin osakkeenomistajille tarjotusta mahdollisuudesta lunastaa tontin osuus itselleen vaihtoehtona vastikkeen muodossa maksettavalle tontin vuokralle eikä tästä mahdollisuudesta voida katsoa aiheutuvan ostajalle velvoitteita lähitulevaisuudessa. Ilmoitetun ja todellisen lunastushinnan poikkeamaa voidaan lisäksi pitää vähäisenä suhteessa kauppahintaan. Lautakunta katsoi, että vaikka myyjien tontin lunastushinnasta antamia tietoja on pidettävä virheellisinä, myyjien laiminlyönnillä ei kuitenkaan voida olettaa olleen vaikutusta kauppaan. Kaupan kohteessa ei näin ollen ole ollut asuntokauppalaissa tarkoitettua virhettä eikä lautakunta suosittanut hyvitystä myyjien osalta.

Välitysliikkeen vastuun osalta lautakunta totesi, että ottaen huomioon huoneistokohtaisen tonttiosuuden lunastamisen poikkeuksellisuus, olisi välitysliikkeen tullut tarkemmin selvittää ostajalle, miten tontinosuuden lunastushinta määräytyy. Vähintäänkin myyntiesitteessä olisi tullut mainita se ajankohta, jonka mukaan lunastushinta on laskettu. Näin ollen välitysliike laiminlöi tältä osin selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa. Lautakunta katsoi edellä myyjien vastuun osalta mainituilla perusteilla, että vaikka tontin lunastushinnasta antamia tietoja on pidettävä virheellisinä, välitysliikkeen laiminlyönnistä ei kuitenkaan ole aiheutunut ostajalle vahinkoa. Näin ollen lautakunta ei suosittanut hyvitystä myöskään välitysliikkeen osalta.

Dnro 1606/81/2014 (Esitelty 25.11.2015)

ASIASANAT: KIINTEISTÖN KAUPPA. KÄYTETTY ASUINRAKENNUS. KIINTEISTÖVERO.

Ostajat ostivat 31.5.2013 päivätyllä kauppakirjalla tilan. Kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1990 valmistunut 187 m2:n kokoinen asuinrakennus. Kauppahinnaksi sovittiin 197 500 euroa. Asiassa oli riitaa väärin ilmoitetusta kiinteistöverosta. Ostajat vaativat hyvitystä 2831,80 euroa.

Välitysliikkeen laatimassa myyntiesitteessä vuoden 2013 kiinteistöveroksi ilmoitettiin 180 euroa vuodessa. Osapuolet sopivat, että myyjät vastaavat vuoden 2013 kiinteistöverosta kokonaisuudessaan.

Maaliskuussa 2014 ostajat saivat verotuspäätöksen, jossa vuoden 2014 kiinteistöveroksi oli laskettu 463,18 euroa. Ostajille selvisi, että veron määrä oli ollut vuonna 2013 yli 400 euroa.

Asiassa oli riidatonta, että kiinteistöveron määrä oli merkitty myyntiesitteeseen virheellisesti ja ostajille oli siten annettu virheellistä tietoa. Myyjien ja välitysliikkeen välisessä toimeksiantosopimuksessa kiinteistöveron määräksi oli merkitty 180 euroa. Myyjien mukaan virhe johtui siitä, että he ovat ilmoittaneet kiinteistöveron määrän kiinteistöllä asunutta henkilöä kohden. Lautakunnan näkemyksen mukaan on poikkeuksellista, että kiinteistövero ilmoitetaan tällä tavalla.

Maakaaren mukainen laatuvirhe edellyttää tässä tapauksessa sitä, että annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Ilmoitetun ja todellisen kiinteistöveron erotus oli vuonna 2014 noin 280 euroa. Kun otetaan huomioon kiinteistön kauppahinta, lautakunta totesi, että virheen ei voida katsoa vaikuttaneen kauppaan tai sen ehtoihin. Virheen ei voida myöskään katsoa olleen niin merkittävä, että se katsottaisiin maakaaren mukaiseksi salaiseksi virheeksi.

Lautakunnan katsoi, että ilmoitetun ja todellisen kiinteistöveron ero ei ole myöskään ollut sellainen, että välitysliikkeen olisi tullut kiinnittää siihen erityistä huomiota ja ryhtyä selvittämään ilmoitetun veron

todenmukaisuutta. Kun lisäksi otetaan huomioon se, että välitysliikkeellä ei voi olla tietoa tulevien vuosien verotuspäätöksistä tai niiden mukaisesta kiinteistöveron määrästä, lautakunta katsoi, että välitysliike on voinut luottaa myyjien ilmoittamiin tietoihin. Näin ollen välitysliike on toiminut asiassa huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen. Välitysliikkeen suorituksessa ei ollut virhettä.

 

Dnro 148/81/2014 (Esitelty 11.12.2015)

ASIASANAT: KÄYTETYN ASUNTO-OSAKKEEN KAUPPA. LAINAOSUUDESTA ANNETUT TIEDOT.

Ostaja osti 30.3.2012 asunto-osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan noin 26 m2 suuruista yksiötä. Kauppahinta oli 136 000 euroa. Asiassa syntyi riitaa asuntoon kohdistuvasta lainaosuudesta. Kauppakirjan mukaisesti huoneistoon ei pitänyt kohdistua lainaosuutta. Marraskuussa 2013 ostaja sai kuitenkin isännöitsijäntoimistosta kirjeen, jonka mukaan asuntoon kohdistuukin velkaa noin 855 e/m2. Myöhemmin maksuosuudeksi täsmentyi 19 643 euroa, minkä ostaja maksoi pois. Ostajan mukaan lainaosuus ei käynyt ilmi myöskään ostajalle ennen kaupantekoa esitetystä aineistosta.

Välitysliikkeen laatimassa myyntiesitteessä asunnon hoitovastikkeeksi oli ilmoitettu 78 e/kk eli 3,00 e/m2. Rahoitusvastikkeen oli ilmoitettu olevan 0 euroa. Kohdassa Lisätietoja oli ilmoitettu seuraavaa: "Yhtiölle myönn. hissiav.179 720 e. 500.000 e hoitolainaa, peruskorj. nostettu 8.9.09 ja 3.100.000 e hoitolainaa, peruskorj. 2007 nostettu 08.09.09. Hoitol.osuutta ei voi maksaa pois.”.

19.3.2012 päivätyssä isännöitsijäntodistuksessa oli ilmoitettu muun muassa seuraavia tietoja:

-Taloyhtiöllä on

... hoitolaina, peruskorjaus saldo 31.12.2011 434 210,50 e

... hoitolaina, peruskorjaukset 2007 saldo 31.12.2011 2 216 718,25 e

- Vastuu yhtiön veloista yhtiöjärjestyksen 5 § mukaan.

- Mikäli osakas haluaa maksaa huoneistokohtaisen lainaosuutensa pois,

tulee maksuajankohtaa ja toimenpiteitä kysyä yhtiön kirjanpitäjältä.

- Todistuslomakkeen kohdassa "Osuus yhtiön lainoista” on merkintä

”0”.

Lautakunta piti isännöitsijäntodistuksen sisältöä harhaanjohtavana.

Kohteen myyntiesitteen mukaan huoneistoon ei kohdistunut lainaosuutta. Myös Kauppakirjan mukaan huoneisto oli myyty velattomana. Taloyhtiöllä on kauppaa tehtäessä kuitenkin ollut pitkäaikaista lainaa

(viimeinen takaisinmaksupäivä 31.12.2027), joka osakkaiden oli mahdollista maksaa kokonaan pois. Näihin lainoihin liittyvää lainaosuutta ei oltu maksettu pois myydyn huoneiston osalta.

Lautakunta katsoi, että kuluttaja ei ole voinut myyntiesitteen perusteella havaita tai päätellä, että siinä mainituista jo muutamia vuosia sitten nostetuista lainoista aiheutuisi asunnon ostajalle tällainen merkittävä tuleva maksuvastuu, jota esitteessä ilmoitetut vastikemäärät eivät riitä kattamaan. Lain perusteella myyjä vastaa myös välitysliikkeen antamista tiedoista sekä myös isännöitsijäntodistukseen sisältyneistä tai muutoin asunto-osakeyhtiön taholta peräisin olevista tiedoista. Esitetiedot ja kauppakirja ovat olleet lainaosuuden osalta virheellisiä. Kauppakirjaan merkitty hinta on poikennut sovitusta ja toisaalta kohde on myyty harhaanjohtavin tiedoin asunnon omistamiseen liittyvistä taloudellisista velvoitteista. Kyse oli asuntokauppalain tarkoittamasta virheestä.

Ostajalla oli oikeus hinnanalennukseen, jonka suuruus vastaa ostajalle sittemmin paljastunutta lainaosuutta suuruudeltaan 19 643 euroa.

Välitysliikkeen vastuun osalta lautakunta totesi, että liikkeen hankkiman isännöitsijäntodistuksen mukaan myytäviin osakkeisiin ei kohdistu lainaosuutta. Lähtökohtaisesti välitysliike saa luottaa isännöitsijäntodistuksen tietoihin. Kohteen myyntiesite poikkesi kuitenkin isännöitsijäntodistuksesta yhtiön lainojen saldojen osalta sekä sen osalta, onko osakkeenomistaja oikeutettu maksamaan pitkäaikaiset tai niitä vastaavat lainat.  Tämä ristiriita aikaansai välitysliikkeelle aiheen epäillä isännöitsijäntodistuksen tietoa. Välitysliikkeen olisi tullut selvittää lainaosuustilanne tarkemmin esimerkiksi pyytämällä isännöitsijältä siitä kirjallinen selvitys. Välitysliike on laiminlyönyt tämän ja lautakunta katsoi, että sen suorituksessa oli virhe. Suositetun korvauksen suuruus vastasi myyjän maksettavaksi tulevaa hinnanalennusta suuruudeltaan 19 643 euroa, josta välitysliike ja myyjä olivat yhteisvastuullisia ostajalle.

Dnro 1729/81/2014 (Esitelty 11.12.2015)

ASIASANAT: KÄYTETYN ASUNTO-OSAKKEEN KAUPPA. TARJOUKSEN PERUUTUS. KÄSIRAHA. MYYNNIN VIIVÄSTYMISESTÄ AIHEUTUNEET YHTIÖ VASTIKKEET.

Myyjä ja välitysliike solmivat toimeksiantosopimuksen osakkeiden nrot XX ja nrot YY myynnistä, jotka oikeuttavat hallitsemaan 75 m2 kerrostalohuoneistoa ja 34 m2 työtilaa. Tarjouksentekijät tekivät 25.3.2013 osakkeista nrot XX 400.000 euron ostotarjouksen, jonka vakuudeksi maksettiin 15 000 euron käsiraha välitysliikkeen asiakasvaratilille. Kaupanteon piti olla 4.4.2013. Tarjouksentekijät peruivat 2.4.2013 tarjouksensa, koska heidän saamansa käsityksen vastaisesti työtilaa ei voinutkaan muuttaa asunnoksi tai käyttää asuntona. Välitysliike palautti käsirahan tarjouksentekijöille. Myyjä myi 30.9.2013 osakkeet 380 000 euron velattomalla kauppahinnalla toisille ostajille. Asiassa oli riitaa siitä, olisiko välitysliikkeen tullut maksaa käsiraha toimeksiantajalle ja onko toimeksiantajalle syntynyt taloudellista vahinkoa ylimääräisistä yhtiövastikkeista sen vuoksi, että välitysliike laiminlöi noudattaa hyvää välitystapaa.

Myyntiesitteessä huoneistoa markkinoitiin seuraavasti: ”3h+k+kph/s+työtila/liikehuone (yhtiöjärjestyksen mukaan 3h+k+s (+ak+0,5), 109 m2”. Esittelytekstissä todettiin lisäksi, että huoneistoon kuuluu alakerrassa oleva työtila, josta voit muotoilla itsellesi tarpeita vastaavan tilan. Esitteen mukaan myytävät osakkeet ovat nrot XX. Yhtiöjärjestyksen mukaan huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet ovat nrot XX ja huoneiston huoneluku on 3h+k+s (+ak+0,5) ja pinta-ala 75 m2. Edelleen työtilan hallintaan oikeuttavat osakkeet ovat nrot YY. Työtilan käyttötarkoitus on työtila ja pinta-ala 34 m2.

Ensimmäinen 400 000 euron ostotarjous koski ainoastaan osakkeita nrot XX eli asuinhuoneistoa. Kauppakirjaluonnoksesta oli kuitenkin pääteltävissä, että todellinen tarkoitus on ollut tehdä ostotarjous sekä huoneiston että työtilan osakkeista. Välitysliikkeen edustaja ei siten huolehtinut siitä, että ostotarjous sisältää maininnan työtilan osakkeista. Lautakunta katsoi, että välitysliike oli tältä osin menetellyt hyvän välitystavan vastaisesti. Tältä osin toimeksiantajalle ei kuitenkaan syntynyt vahinkoa.

Välitysliike myönsi, että se oli ilmoittanut ensimmäisille tarjouksentekijöille, ettei yhtiöjärjestyksessä ole rajoitettu työtilan käyttöä, joten sen vuokraaminen liiketilaksi tai alivuokra-asunnoksi pitäisi olla mahdollista. Lautakunta katsoi, että välitysliike oli tältä osin antanut tarjouksentekijöille virheellistä tietoa ja oli siten menetellyt hyvän välitystavan vastaisesti. Koska tarjouksentekijät saivat virheellistä tietoa kaupan kohteesta, oli heillä oikeus vetäytyä kaupasta. Siten välitysliikkeen on tullut palauttaa myös tarjouksentekijöiden maksama käsiraha. Välitysliikkeen menettelystä ei siten tältä osin aiheutunut toimeksiantajalle vahinkoa.

Lautakunta piti varsin todennäköisenä, että asunnon myynti tarjouksen peruuntumisen vuoksi viivästyi. Koska peruuntuminen johtui välitysliikkeen huolimattomuudesta, oli toimeksiantajalla oikeus saada vahingonkorvausta yhtiövastikkeista. Lautakunta arvioi vahingon määräksi kohtuuden mukaan tässä tapauksessa 3 000 euroa vaadittuine korkoineen.

Dnro 2988/81/2014 (Esitelty 11.12.2015)

ASIASANAT: ASUINKIINTEISTÖN KAUPPA. REKLAMAATIO AIKA. PINTA-ALAVIRHE. RAKENNUSLUPA.

Ostajat ostivat 29.3.2012 päivätyllä kauppakirjalla tilan X ja tilan Y rakennuksineen. Kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1939 rakennettu omakotitalo ja vuonna 1990 rakennettu ulkorakennus. Kauppahinta oli 170 000 euroa. Hallintaoikeus siirtyi 29.11.2012. Asiassa oli riitaa omakotitalon ja ulkorakennuksen pinta-aloista annetuista tiedoista sekä puuttuvista rakennusluvista. Ostajat vaativat myyjältä hinnanalennusta ja välitysliikkeeltä vahingonkorvausta yhteisvastuullisesti 29 345 euroa.

Pinta-ala

Kohteen myyntiesitteen mukaan rakennuksen tarkistusmittaamaton asuinpinta-ala ja kokonaispinta-ala olivat molemmat 95 m2 ja ulkorakennuksen pinta-ala noin 80 m2.  Kaupanteon jälkeen asuinrakennuksen huoneistoalaksi mitattiin 71 m2 ja kerrosalaksi 90 m2. Riidatonta oli, että ulkorakennuksen kerrostasoala on rakennuspiirustusten mukaan 70 m2.  Markkinoinnissa ilmoitettavien pinta-alatietojen ja rakennusalalla muutenkin yleisesti hyväksytty mittaustapa on esitetty standardissa SFS 5139 (Rakennuksen pinta-alat).  Asuntomarkkinointiasetuksen mukaan markkinoinnissa on ilmoitettava asuintilojen pinta-ala ja muiden tilojen pinta-ala. SFS 5139 standardin mukaan asuintiloja ovat asumisen toimintoihin RakMK G1 :n mukaan tarvittavat tilat. Tässä tapauksessa lautakunta totesi, että Yritys X:n tekemistä laskelmista ei suoraan ilmennyt pinta-alojen tarkempi mittaustapa. Myyjä ei kiistänyt mittausten asianmukaisuutta. Lautakunta piti uskottavana, että asuinrakennuksen huoneistoalan normin mukaan mitattu asuinpinta-ala oli enintään 71 m2. Ulkorakennuksen kerrostasoala oli riidaton. Näin ollen pinta-alat poikkesivat asuinrakennuksen osalta 24 m2 ja ulkorakennuksenkin osalta enemmän kuin 10 m2 ilmoitetusta.

Myyntiesitteessä asuinpinta-ala ja kokonaispinta-ala oli ilmoitettu yhtä suuriksi. Esitteessä todettiin, että asuinrakennuksen asuinpinta-alaa ei ole mitattu nykyisin käytettävän huoneistoalan laskemismenetelmän mukaisesti (standardi SFS 5139) eikä asuinpinta-alaa ole sittemmin tarkistusmitattu. Tämän vuoksi asuinrakennuksen ilmoitettu asuinpinta-ala saattaa poiketa merkittävästi todellisesta huoneistoalasta. Ulkorakennuksen pinta-ala oli ilmoitettu summittaisesti käyttämällä "noin” ilmaisua.

Tosiasiassa asuinrakennuksen pinta-alaa ei ollut missään vaiheessa mitattu, vaan se perustui myyjän omaan ilmoitukseen. Lautakunta katsoi, että kun asuinrakennuksen pinta-ala perustuu myyjän arvioon, ei myyntiesitteen maininta, jonka mukaan asuinrakennuksen ilmoitettu asuinpinta-ala saattaa poiketa merkittävästi todellisesta huoneistoalasta, ollut tässä tapauksessa riittävän selkeä. Mikäli myyjä haluaisi vapautua vastuusta pinta-alatietojen osalta, tulisi esitteeseen selkeästi kirjata pinta-alatietoa koskeva epävarmuus. Tässä tapauksessa se tarkoittaisi selkeää ilmoitusta siitä, että asuinrakennuksen asuinpinta-ala on perustunut myyjän ilmoitukseen ja että todellinen asuinpinta-ala voi olla esitteessä mainittua pienempi tai suurempi. Ostajalla on ollut oikeus luottaa myyntiesitteen ja tietoihin, eikä ostajalla ole ollut velvollisuutta lähteä tarkastamaan välitysliikkeen antamaa tietoa. Myyjä vastaa myös välitysliikkeen antamista tiedoista.

Lautakunta totesi, että omakotitalokiinteistön kaupassa rakennusten pinta-alatiedot eivät ole yksinään hintaa määrittävä tekijä, koska kyseessä on rakennusten ja niissä olevien tilojen sekä ulkoalueen muodostama kokonaisuus. Asuintilojen pinta-alat eivät ole kuitenkaan täysin merkityksetön seikka, etenkään jos ilmoitetut pinta-alat poikkeavat merkittävästi todellisista pinta-aloista. Tässä tapauksessa on pelkästään asuintilojen pinta-alan osalta kyse 24 neliömetrin poikkeamasta. Lisäksi ulkorakennuksen osalta poikkeama on vähintään 10 neliömetriä. Lautakunta katsoi, että tämän tapauksen poikkeamia oli kokonaisuutena arvostellen ja ottaen huomioon rakennusten pinta-alat pidettävä vaikutuksellisina. Näin ollen kaupan kohteessa oli maakaaren tarkoittama virhe.

Ostaja on ennen kaupantekoa tutustunut tiloihin, eikä virheellisellä pinta-alatiedolla ole vaikutusta tilojen käytettävyyteen. Toisaalta pinta-alalla on vaikutusta asunnon jälleenmyyntiarvoon. Lautakunta arvioi virhettä vastaavaksi hinnanalennukseksi 5 000 euroa.

Välitysliikkeen vastuun osalta lautakunta totesi, että asuntomarkkinointiasetuksen mukaan välitysliikkeen on markkinoinnissaan ilmoitettava asunnon pinta-ala eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin. Tämän vuoksi välitysliikkeen tulee pyrkiä selvittämään asuintilojen ja muiden tilojen pinta-ala. Hyvän välitystavan mukaan, jollei asuinrakennuksen pinta-alasta ole varmuutta, tulee esitteeseen selkeästi kirjata pinta-alatietoa koskeva epävarmuus. Asuinrakennuksen osalta välitysliikkeen olisi tullut tässä tapauksessa kertoa, että kyse on pelkästä arviosta tai kehottaa myyjää suorittamaan tarkistusmittaus. Välitysliike toimi tältä osin huolimattomasti. Ulkorakennuksen osalta lautakunta totesi, että koska kyseessä on uusi rakennus, välitysliikkeen edustaja olisi voinut tarkistaa pinta-alatiedot helposti esimerkiksi rakennuslupa-asiakirjoista. Välitysliike toimi tältä osin huolimattomasti. Lautakunta arvioi korvauksen määräksi 5 000 euroa.

Rakennuslupa-asiakirjat

Myyjä oli omistusaikanaan teettänyt kiinteistössä kylpyhuoneen ja alapohjan korjaukset sekä kuistin laajennuksen. Rakennuslupia ei ollut. Asiassa ei esitetty tarkempaa selvitystä siitä, olisivatko kylpyhuoneen ja alapohjan korjaukset edes vaatineet rakennusluvat. Lautakunta ei suosittanut hyvitystä näiltä osin. Myöskään välitysliike ei ollut menetellyt huolimattomasti tältä osin.

Myyjän vastuu. Riidatonta oli, että kuistin laajennus olisi edellyttänyt rakennusluvan ja että sellaista ei ollut. Riitaista oli, onko ostajille kerrottu puuttuvasta rakennusluvasta ennen kaupantekoa. Myyntiasiakirjoissa tai

kauppakirjoissa ei ollut mainintaa siitä, että ostajille olisi kerrottu tästä seikasta. Lautakunta katsoi jääneen näyttämättä, että asiasta olisi kerrottu ostajille. Sen vuoksi kiinteistössä oli maakaaren mukainen

vallintavirhe ja ostajilla oikeus hinnanalennukseen.  Tarkemman selvityksen puuttuessa lautakunta arvioi virhettä vastaavaksi hinnanalennuksen määräksi 700 euroa.

Välitysliikkeen vastuu. Rakennusluvan puuttuminen on sellainen seikka, joka välitysliikkeen olisi tiedonantovelvollisuutensa perusteella tullut kertoa ostajille. Välitysliike ei ole osoittanut kertoneensa asiasta ostajille. Välitysliike oli siten menetellyt tältä osin kohdetta välittäessään huolimattomasti. Välitysliikkeen suorituksessa on näin ollen virhe. Vahingon määrä on myyjän hinnanalennuksena tältä osin maksettavaksi tuleva määrä eli 700 euroa.

Dnro 5283/81/2013 (esitelty 28.8.2015)

Asiasanat: KÄYTETYN ASUNTO-OSAKKEEN KAUPPA. EHDOLLINEN TARJOUS. KAUPAN PERUUNTUMINEN. VAKIOKORVAUS.

Tarjouksen tekijä teki 20.8.2013 käytetystä asunto-osakkeesta ostotarjouksen, jossa oli ehto vakiokorvauksesta (3760 euroa). Kauppahinnaksi hän tarjosi 94 000 euroa. Kaupan edellytyksenä oli lainansaanti 23.8.2013 mennessä sekä kuntokartoituksen teko. Myyjät tekivät 21.8.2013 tekstiviestillä kiinteistönvälittäjän kautta vastatarjouksen, jossa kauppahinta oli 96 000 euroa. Tarjouksen tekijä teki 22.8.2013 vastatarjouksen, jossa kauppahinta oli 95 000 euroa. Myyjät hyväksyivät vastatarjouksen 22.8.2013. Myyjien hyväksyntä oli ehdollinen siten, että vanhan asunnon myynti edellytti XY asunnon kaupan toteutumista. Myyjät peruivat 18.9.2013 kaupat, koska he eivät halunneet ostaa XY asuntoa.

Riitaa oli siitä, onko tarjouksentekijä oikeutettu saamaan myyjien menettelyn vuoksi vakiokorvauksen ja onko välitysliike toiminut asiassa huolimattomasti.

Tarjouksen tekijän mukaan hänelle ei kerrottu, että tämän kaupan toteutumisen ehtona oli XY asunnon kaupan toteutuminen. Välitysliikkeen mukaan asia tuotiin tarjouksen tekijälle selkeästi esille puhelinkeskusteluissa. Myyjät olivat kyseisenä ajanjaksona kolmen viikon lomamatkalla, joten kiinteistönvälittäjä kirjasi tapahtumat tarjouslomakkeelle omaan kappaleeseensa. Kirjauksista tiedotettiin ostotarjouksen tekijää suullisesti. Myyjät allekirjoittivat hyväksyntänsä kirjalliseen ostotarjoukseen vasta 11.9.2013 palattuaan lomamatkalta. Myyjien myyntiehto kirjattiin tuolloin tarjoukseen.

Myyjien osalta asiaa ei voitu ratkaista lautakunnassa, koska se olisi edellyttänyt suullisten todistelukeinojen käyttämistä. Kirjallisen selvityksen perusteella lautakunnalle jäi epäselväksi, mitä osapuolille on suullisesti kerrottu.

Välitysliikkeen vastuun osalta lautakunta viittasi Hyvää välitystapaa koskevan ohjeen (5.6.2012) 7.2. osioon tarjousmenettelystä. Välitysliikkeen edustaja oli ilmoittanut tarjouksen tekijälle ostotarjouksen hyväksymisestä ainoastaan puhelimitse. Lautakunta totesi, että välitysliikkeen olisi tullut toimittaa tarjouksentekijälle myyjien hyväksyntä kirjallisessa muodossa. Tämä olisi voinut tapahtua esimerkiksi niin, että myyjille toimitetaan sähköpostilla ostotarjouslomake täydennettäväksi. Vähintäänkin välitysliikkeen edustajan olisi tullut toimittaa tarjouksentekijälle oma kappaleensa tarjouslomakkeesta merkintöineen. Lautakunta katsoi, että välitysliike oli tältä osin menetellyt hyvän välitystavan vastaisesti. Koska asiassa ei kuitenkaan voitu antaa suositusta myyjän ja tarjouksentekijän välisestä suhteesta, ei lautakunta voinut tässä tapauksessa suosittaa hyvitystä myöskään välitysliikkeen osalta.

Dnro 4765/81/2013 (esitelty 2.9.2015)

Asiasanat: KÄYTETYN ASUNTO-OSAKKEEN KAUPPA. KOHTEEN KUNTO. ANNETUT TIEDOT.

Ostajat ostivat 2012 käytetyn asunto-osakkeen vuonna 1981 valmistuneesta yhtiöstä. Huoneiston pinta-ala on 63,5 m2 ja sen kauppahinta oli 200 000 euroa. Keittiö ja kylpyhuone olivat alkuperäiskuntoiset. Ostajat olivat painottaneet välitysliikkeen edustajalle, että terveyssyistä he eivät voi muuttaa asuntoon jossa on sisäilmaongelmia. Kaupanteon jälkeen aloitetussa pintaremontissa asunnossa ilmeni kosteusvaurio. Ostajat vaativat vahingonkorvausta 14 278,86 euroa.

Olohuoneessa kylpyhuoneen vastaisella seinällä ja ulkoseinässä sekä seinän vieren mosaiikkiparketissa oli vanha ja jo kuivunut kosteusvaurio. Myyjän ei selvitetty aiheuttaneen sitä eikä olleen siitä nimenomaisesti tietoinen. Myyjän omistusaikana eli vuonna 2007 taloyhtiössä oli teetetty huoneistojen kosteuskartoitus. Tässä raportissa tuotiin esiin, että alkuperäiskuntoiset märkätilat muodostavat lisääntyvän kosteusvaurioriskin. Tämä tieto oli taloyhtiön hallinnon toimesta annettu edelleen osakkaille asukastiedotteella, jossa osakkaita oli suositeltu kunnostamaan kylpyhuoneensa lähivuosien aikana. Lautakunta katsoi tällaisen muistutuksen vastaavan hyvää kiinteistönpitoa. Koska nyt ostetun huoneiston kylpyhuoneessa ei ollut havaittu kosteutta, lautakunta katsoi, että kyse ei kuitenkaan ollut sellaisesta erityisestä seikasta, josta myyjien olisi tullut ilmoittaa ostajille kaupan yhteydessä. Lautakunta totesi lisäksi, että kun sisäilman laadulla oli ostajille erityinen merkitys, heillä olisi ollut itselläänkin mahdollisuus teettää kohteessa tarpeellisina pitämiään tutkimuksia ennen kauppaa. Lautakunta katsoi, että kyse ei ollut myyjän vastuulle kuuluvasta virheestä.

Välitysliikkeen ei selvitetty saaneen toimeksiantoa täyttäessään tietoa vuoden 2007 korjaussuosituksesta. Se ei voinut myöskään havaita huoneiston vauriota ja korjaustarvetta. Lautakunta katsoi, että välitysliike ei menetellyt osaltaan huolimattomasti.

Dno 5209/81/2013 (esitelty 2.9.2015)

ASIASANAT: UUDEN ASUNTO-OSAKKEEN KAUPPA. ASUNTOKAUPPALAIN 2 LUVUN SOVELTUMINEN. SUORITUSKYVYTTÖMYYSVAKUUDEN PUUTTUMINEN.

Ostajat ostivat 19.10.2010 päivätyllä kauppakirjalla asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan yhtiöjärjestyksen mukaan 155 m2 kokoista uutta asunto-osaketta (5h+k+s+khh). Kyse oli kolmen asunnon kytketystä asuinpientalosta. Kohteen kauppahinta oli 410 000 euroa ja osakkeisiin kohdistuvan lainaosuuden määrä 100 000 euroa. Riitaa oli siitä, onko kiinteistönvälitysliike laiminlyönyt selonotto- ja tiedonantovelvollisuuksiaan ostajiin nähden. Kohteen myyjä ja rakennuttaja asetettiin konkurssiin vuonna 2012.

Ostajat katsoivat, että suurin osa asuntokauppalain mukaisista turva-asiakirjoista puuttui. Lisäksi rakennusoikeus oli ylitetty, jolloin myyntiesitteen ja kauppakirjan tiedot (155 m2 ja 5h+k+s+khh) poikkesivat olennaisesti rakennusluvan ja rakennuspiirustusten mukaisista pinta-aloista ja huonelukumäärästä. Ylitys oli toteutettu pääasiassa kellarikerroksessa, johon oli rakennettu kaksi makuuhuonetta (yht. 24 m2). Välitysliikkeen edustaja ei myöskään selvittänyt yhtiölainan jakoperustetta, jonka vuoksi ostajat maksoivat sitä 4615,18 euroa liikaa. Asunnossa havaittiin myös useita rakennus- ja asennusvirheitä.

Lautakunta toteaa perusteluissaan, että aineistossa on ollut pöytäkirja osittaisesta loppukatselmuksesta, joka on koskenut taloyhtiön asuntoja A ja C sekä piha-alueita. Pöytäkirjan mukaan asunto B katselmoidaan sen valmistuttua. Tämän asiakirjan perusteella välitysliike ei ole voinut olettaa, että rakennusvalvontaviranomainen olisi jo hyväksynyt kaikki yhteisölle tulevat rakennukset tai sille lisää rakennettavat asuinhuoneistot käyttöön otettaviksi. Näin ollen välitysliikkeen olisi tullut pitää kohteen markkinoinnissa ja myynnissä lähtökohtana, että asuntokauppalain 2 luvun mukaiset ostajaa suojaavat menettelyt koskevat myös tätä kohdetta. Lautakunnan saaman käsityksen mukaan kohteen sitova markkinointi on alkanut jo rakentamisvaiheessa ja asuntokauppalain 2 luku on koskenut myös tätä kohdetta.

Lisäksi lautakunta katsoi, että välittäjän olisi tullut jo ikkuna-aukkojen koon perusteella ymmärtää, että talon kellarin aputiloja ei voi pitää eikä esittää asuinhuoneina. Esitettyjen markkinointi- ja kauppa-asiakirjojen mukaan näin on kuitenkin tehty. Välitysliike ei voinut osoittaa, että ostajille olisi kerrottu tilojen tosiasiallista luonnetta oikein. Lautakunta piti välitysliikkeen menettelyä näiltä osin virheellisenä.

Välitysliikkeen tuli korvata ostajille kulut, joita tulee rakennusluvan hakemisesta näille tiloille. Jos rakennuslupaa ei myönnetä, välitysliikkeen tuli korvata asunnon arvonalennus lautakunnan riittäväksi harkitsemalla 10 000 eurolla. Lautakunta katsoi välitysliikkeen laiminlyöneen velvollisuutensa varmistua siitä, että asuntokauppalain 2 luvun mukaisia, ostajaa rakentamisvaiheessa suojaavia menettelyitä on noudatettu. Tästä syystä välitysliike vastasi myös puuttuvasta suorituskyvyttömyysvakuutuksesta. Välitysliikkeen vakuutusyhtiö oli ilmoittanut, että vastuuvakuutuksesta korvataan kohteen rakennusvirheet samassa laajuudessa kuin ne tulisivat korvattavaksi myyjän suorituskyvyttömyys vakuutuksesta. Välitysliikkeen vastuu mahdollisista rakennusvirheistä rajautui tähän määrään. Yhtiölainaosuuden jakaminen ja perintä on asunto-osakeyhtiön ja osakkaan välinen asia, josta välitysliikkeen ei selvitetty olevan vastuussa. Lisäksi välitysliikkeen tuli poikkeuksellisesti korvata ostajille asian selvittämiseksi tarpeen olleita asianajokuluja 3 479,20 euroa.

Dnro 5496/81/2013 (esitelty 25.9.2015)

ASIASANAT: KÄYTETYN ASUINKIINTEISTÖN KAUPPA. KIINTEISTÖNVÄLITYS. KUNTOTARKASTUS. ASBESTI.

Ostajat ja myyjät sopivat erään tilan kaupasta marraskuussa 2010. Kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1971 valmistunut omakotitalo, jonka asuinpinta-ala on 110 m2.  Kohteessa tehtiin kuntotarkastus asuntokauppaa varten. Kaupanteon jälkeen paljastui, että talon sisäverhoilussa oli käytetty asbestia sisältävää lujalevyä. Kuntotarkastuksessa asbestista raportoitiin vain yleisellä tasolla. Ostajat vaativat myyjältä, välitysliikkeeltä sekä kuntotarkastajalta yhteisvastuullisesti korvausta 21 800 euroa.

 

Myyjän vastuu: Ostajat esittivät näyttönä insinööritoimiston lausunnon, jossa todettiin muun ohella, että asbestia todettiin kaikissa seinien ja alakattojen sisälevyissä. Ikääntymisen seurauksena kattolevy oli melko hapertunutta ja materiaalista voi irrota kuituja jo normaaliasumisen yhteydessä. On normaalista poikkeavaa, että asbestituotteita esiintyy asuinhuoneissa. Kuluttajariitalautakunta katsoi, että aikansa rakennustapaan nähden poikkeuksellinen eli laajamittaisesti asbestia sisältävän materiaalin käyttö sisätiloissa muodosti kohteen virheperusteen. Kyse oli salaisesta virheestä, sillä myyjän ei ole selvitetty tienneen tästä ongelmasta. Virhe oikeutti ostajat saamaan hinnanalennusta 6000 euroa.

 

Kiinteistönvälitysliikkeen vastuu: Lautakunta totesi, että kohteesta oli teetetty kuntotarkastus asuntokauppaa varten. Asbestin poikkeuksellisesta esiintymisestä ei saatu viitteitä tässä tarkastuksessa eikä asia tullut esille muutenkaan sillä tavoin, että välitysliikkeen olisi tullut havaita ongelma. Välitysliikkeen toimissa ei ole todettavissa virhettä eikä lautakunta suosittanut korvausta.

 

Kuntotarkastajan vastuun osalta lautakunta totesi, että kohteessa tehdyssä asuntokaupan kuntotarkastuksessa on käsitelty myös asbestin mahdollista esiintymistä. Raportin mukaan käytettävissä on ollut kohteen pohja- ja leikkauspiirustus. Valitusaineistossa olevan pohjapiirustuksen mukaan seinärakenne on ollut ulkoa päin seuraava:

Minerit

pystyrimat

Luja-levy

vaakakoolaus

pystytolpat

höyrytiivis rakennuspaperi

Luja-levy.

Kohteessa sen rakennusvaiheessa käytetty Luja-levy on sisältänyt asbestia. Lautakunnan kanta on, että asuinkiinteistöjen kuntotarkastuksia suorittavan elinkeinonharjoittajan on tullut tietää tämän mahdollisuudesta. Tarkastuksen lähtötietoina olevasta aineistosta ilmenee, että tätä levyä

on käytetty sisätiloissa. Tällöin kuntotarkastajan olisi tullut pyrkiä selvittämään asbestin mahdollista esiintymistä tai ainakin tuoda selkeästi esille tämä mahdollisuus ja siitä johtuva jatkotutkimustarve. Kuntotarkastajaa suositettiin yhteisvastuullisesti myyjien kanssa hyvittämään hinnanalennus ostajille.


Dnro 2500/81/2014 (esitelty 25.9.2015)

Asiasanat: KIINTEISTÖN KAUPPA. RAKENNUSOIKEUDEN MÄÄRÄ. VÄLITYSLIIKKEEN SELONOTTOVELVOLLISUUS.

Ostajat ostivat 20.12.2012 päivätyllä kauppakirjalla kaksi toisiinsa rajoittuvaa tilaa. Toinen oli pinta-alaltaan 2015 m2 ja toinen 7666 m2. Kauppahinta oli 177 000 euroa. Asiassa oli riitaa suuremman tilan rakennusoikeudesta ennen kauppaa annetuista tiedoista.

 

Ostajat vaativat välitysliikkeeltä korvausta 18 000 euroa, koska he katsoivat saaneensa välitysliikkeeltä väärää tietoa toisen kiinteistön rakennusoikeudesta. Ostajien oli tarkoitus rakentaa myöhemmin lisärakennuksia. Ostajien mukaan heille oli annettu tieto, että toisella tonttiosuudella olisi täysi rakennusoikeus. Välitysliike kiisti vaatimuksen.

 

Lautakunta totesi, että välitysliikkeen tulee hyvän välitystavan mukaan kertoa erikseen esimerkiksi vireillä olevasta kaavamuutoksesta, voimassaolevan kaavan vastaisesta rakennuskannasta ja käyttämättömästä rakennusoikeudesta (mikäli tämä pystytään toteamaan), mikäli edellä mainituilla tiedoilla olisi vaikutusta ostopäätöksen kannalta. Käyttämättömän rakennusoikeuden osalta välitysliikkeen tulee mahdollisuuksien mukaan varmistaa, että käyttämättä oleva rakennusoikeus on tosiasiassa myös hyödynnettävissä.

 

Ostajat olivat ennen kaupantekoa tiedustelleet välittäjältä ja kaupungin rakennusvalvonnasta rakennusoikeudesta useampaan kertaan. Välitysliikkeen mukaan kyse oli ollut vain

e-luvuista. Saadun selvityksen perusteella keskustelua lisärakennusoikeudesta oli kuitenkin käyty ennen kaupantekoa. Välitysliike ei väittänytkään, että rakennusoikeutta ja mahdollisuutta

sen käyttämiseen olisi tarkemmin pyritty selvittämään rakennusvalvonnasta tai muutoin.

Lautakunta katsoi, että kohteen rakennusoikeuden määrä on yleisestikin välitysliikkeen selonotto- ja tiedonantovelvollisuuden piirissä oleva seikka. Mikäli rakennusoikeudesta on epäselvyyttä, tulee välitysliikkeen selvittää asiaa tarkemmin ja myös kertoa asiasta ja sen merkityksestä ostajille ennen tarjouksen tekemistä. Nämä velvollisuudet korostuvat, jos ostajan tarkoituksena on lisärakentaminen ja välitysliike on tästä tietoinen.

 

Kun otettiin huomioon ostajien lisärakentamissuunnitelmat ja kohteen muodostuminen kahdesta eri kiinteistöstä, joista toinen on pinta-alaltaan huomattavasti suurempi ja rakentamaton, olisi välitysliikkeen tullut tarkemmin selvittää kohteen rakennusoikeuden määrä ja todelliset mahdollisuudet sen käyttämiseen sekä ilmoittaa tähän liittyvistä rajoituksista ja epävarmuustekijöistä ostajille. Lautakunta katsoi, että välitysliike on laiminlyönyt selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa rakennusoikeuden osalta ja siten toiminut lain ja hyvän välitystavan vastaisesti.

 

Rakentaminen toiselle kiinteistölle edellyttäisi poikkeamislupaa, jonka saaminen oli kuitenkin epätodennäköistä. Tähän nähden lautakunta katsoi selvitetyksi, että rakennusluvan saaminen toiselle kiinteistölle oli epätodennäköistä. Lautakunta katsoi, että jäljellä olevalla rakennusoikeudella on

olennainen merkitys kiinteistön kauppahintaan. Ostajille oli siten syntynyt välitysliikkeen menettelyn johdosta vahinkoa. Lautakunta arvioi tämän virheellisen rakennusoikeustiedon vaikuttaneen kiinteistön

hintaan 9 000 euron arvosta. Lautakunta katsoi kuitenkin, että ollessaan epävarma rakennusoikeudesta, ostajien olisi tullut tarkemmin selvittää asian oikea laita ennen kaupantekoa. Ottaen huomioon ostajien

myötävaikutus vahingon syntyyn, lautakunta arvioi aiheutuneen vahingon määräksi 4 500 euroa.

 

 

 

 

Dnro 3452/81/2013 (esitelty 6.10.2015)

nämä puuttuu

 

Asiasanat: KÄYTETYN ASUNTO-OSAKKEEN KAUPPA. KATON KORJAUSKUSTANNUKSET.

VÄLITYSLIIKKEEN VASTUU. TALOUDELLINEN VIRHE.

 

Ostaja osti 24.2.2012 päivätyllä kauppakirjalla asunto-osakkeet. Kauppahinta oli 161 500 euroa.  Rakennus, jossa huoneisto sijaitsee, on valmistunut vuonna 1991. Asiassa oli erimielisyyttä siitä, onko ostajalla oikeus korvaukseen myyjältä tai välitysliikkeeltä sillä perusteella, ettei ostaja saanut ennen kaupantekoa tietoonsa rakennukseen suunniteltua katon kunnostustyötä. Välitysliike välitti ostajalle väärän asunto-osakeyhtiön kunnossapitotarveselvityksen. Ostaja vaati yhteensä 8 986,60 euron hinnanalennusta ja vahingonkorvausta.

 

Riidatonta oli, että välitysliike oli saanut isännöitsijältä väärän kohteen (eri taloyhtiön) kunnossapitotarveselvityksen ja välitysliike oli välittänyt sen eteenpäin ostajalle. Kaupan kohdetta koskevassa 1.7.2010 päivätyssä kunnossapitotarveselvityksessä suunniteltujen kunnossapito- ja muutostöiden listassa oli kohtaan ”katto” merkitty suunnitelluksi toteutusvuodeksi 2011-2016 ja lisätiedoiksi "katon kuntoselvitys ja pesu”. Katon kuntotarkastus suoritettiin 20.4.2012 ja asiaa käsiteltiin ensimmäisen kerran 8.5.2012 yhtiökokouksessa. Katon remontista ja aikataulusta päätettiin 29.5.2012 yhtiökokouksessa.

 

Myyjien ja välitysliikkeen välisessä toimeksiantosopimuksessa ei ollut katon tulevasta kuntotarkastuksesta mainintaa. Myyjät eivät kertoneet katon suunnitelluista kunnostustöistä ostajalle myöskään suoraan. Tapauksessa voi siis olla kyse taloudellisesta virheestä, mikäli myyjän laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kysymys on kokonaisarvioinnista, jossa otetaan huomioon muun muassa ostajille aiheutuneet korjauskustannukset. Kohteen kauppahinta oli 161 500 euroa ja lainaosuus 8 986,60 euroa, eli noin 5,5 % kauppahinnasta. Rakennus on valmistunut 1991. Asiaa kokonaisuutena arvioiden lautakunta katsoi kyseessä olevan myyjien vastuulle kuuluva taloudellinen virhe.

 

Lautakunta katsoi välitysliikkeellä olleen aihetta epäillä sen saamien tietojen olevan virheellisiä, koska kunnossapitotarveselvityksen virheellisyys oli selvästi havaittavissa. Välitysliike toimi hyvän välitystavan vastaisesti jättäessään tutustumatta isännöitsijältä saamiinsa asiakirjoihin riittävällä tarkkuudella. Koska tämä välitysliikkeen virhe johti ostajalle syntyneeseen vahinkoon, oli myös välitysliike velvollinen osallistumaan vahingon korvaamiseen. Ostaja esitti korvaussumman jakamista välitysliikkeen ja myyjän välillä tasan ja ostaja oli itse valmis vastaamaan lainaosuudesta 25 % osuudella. Lautakunta katsoi, että välitysliikkeen ja myyjien ovat yhteisvastuullisesti korvausvastuussa ostajalle 5 000 euroa.

 

 

Dnro 895/81/2014 (esitelty 25.11.2015)

 

Asiasanat: KÄYTETYN ASUNTO-OSAKKEEN KAUPPA. KAAVOITUSTA KOSKEVA TIETO.

 

Ostaja osti 25.10.2013 asunto-osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan 80 m2:n kokoista, vuonna 1971 valmistunutta huoneistoa Vantaalla. Hallintaoikeus siirtyi ostajalle 1.11.2013. Ostaja sai 19.11.2013 kaupanteon jälkeen tietää, että viereisen tien toiselle puolelle huoneistoa vastapäätä tullaan rakentamaan kerrostaloja. Riitaa tuli siitä, että esittelyssä ostajalle ei kerrottu tästä asiasta. Ostaja vaati myyjältä hinnanalennuksena ja kiinteistövälitysliikkeeltä vahingonkorvauksena yhteisvastuullisesti 17 500 euroa. Ostajan mukaan ostopäätökseen vaikutti merkittävästi se, että huoneistosta avautui rauhallinen metsämaisema. Rakentamisesta aiheutuu myös meteliä useamman vuoden ajan.

 

Myyjän vastuun osalta lautakunta totesi: Kohteen myyntiesitteessä oli mainittu, että alueella on asemakaava ja että lisätietoja kaavoitustilanteesta antaa Vantaan kaupunki. Lautakunnan käsityksen mukaan myyntiesitteessä annettuja tietoja voidaan pitää yleensä riittävinä. Silloin kun kaavassa on suunniteltu tehtäväksi alueella muutoksia, jotka vaikuttavat merkittävästi asunnon ympäristöön, myyjän voidaan kuitenkin edellyttää nimenomaan kertovan ostajalle tällaisesta merkityksellisestä seikasta, jos hän tietää siitä. Myyjän ei kuitenkaan tarvitse ilman erityistä syytä selvittää, mitä alueen kaavaan on merkitty. Lautakunta katsoi myös, ettei ole poikkeuksellista, että asemakaava-alueelle rakennetaan asuintaloja. Tien toiselle puolelle rakennettavat kerrostalot tulevat sijaitsemaan melko kaukana asunnosta, eivätkä muuta asunnon välittömässä läheisyydessä olevaa maisemaa merkityksellisesti. Lautakunta ei suosittanut hyvitystä myyjän osalta.

 

Välitysliikkeen vastuu: Kyseisen tien kaavasuunnitelma oli kaupantekohetkellä valmisteluvaiheessa. Lautakunta totesi, että välitysliikkeen tulee hyvän välitystavan mukaisesti tutustua alueen

kaavoituskatsaukseen. Välitysliike ei ole väittänytkään tutustuneensa siihen. Välitysliike oli siten menetellyt kohdetta välittäessään huolimattomasti. Näyttämättä kuitenkin jäi, että ostajalle olisi syntynyt välitysliikkeen menettelyn johdosta vahinkoa. Lautakunta ei siten suosittanut hyvitystä myöskään välitysliikkeen osalta.

 

Dnro 724/81/2014 (esitelty 25.11.2015)

 

Asiasanat: KÄYTETYN ASUNTO-OSAKKEEN KAUPPA. VÄLITYSLIIKKEEN TIEDONANTO- JA SELONOTTOVELVOLLISUUS. PUTKIREMONTTI.

 

Ostajat ostivat 26.6.2009 asunto-osakkeet, jotka oikeuttavat noin 47 m2 kokoisen huoneiston (2h+kk) hallintaan vuonna 1971 valmistuneessa kerrostalossa. Kohteen velaton hinta oli 42 500 euroa. Ostajat katsoivat, että välitysliike harhautti heitä kaupanteossa. Esittelyssä ostajat olivat tiedustelleet, onko yhtiöön tulossa putkiremonttia. Välitysliikkeen edustajan mukaan asiasta ei ole mitään tietoa ja kaupungin keskustassakin korjattiin vasta 1950- ja 60-luvuilla valmistuneita taloja. Tämän perusteella ostajat olettivat talon putkiston olevan kunnossa. Isännöitsijäntodistuksessa oli maininta ”LVISR-kuntoarvio ja putkiston kuntotutkimus 2008”. Ostajat eivät saaneet raporttia. Siitä olisi ilmennyt, että taloyhtiön putkistoja joudutaan lähivuosina uusimaan laajasti. Raportissa myös suositeltiin, että kosteita tiloja remontoitaisiin vasta putkistosaneerauksien yhteydessä.

 

Ostajat ostivat huoneiston ja teettivät sinne täydellisen remontin, jonka hinnaksi tuli 15 744 euroa. Tämän jälkeen paljastui, että taloyhtiöön onkin tulossa putkiremontti. Sen takia ostajien teettämä kylpyhuone- ja keittiöremontti kävivät suurelta osin hyödyttömiksi. Ostajat vaativat, että välitysliike korvaa heille asiassa aiheutuneet ylimääräiset ja kahdenkertaiset kustannukset ja arvonalennuksen yhteensä 17 080 euroa.

 

Välitysliike ei kiistänyt ostajien yllä kuvaamaa keskustelua, jonka ostajat kertoivat käyneensä välitysliikkeen edustajan kanssa esittelyssä putkiremonttia koskien.  Lautakunta totesi, että tämän vastauksen perusteella ostajat ovat voineet olettaa, että putkiremontin tuloon olisi tämän ikäisessä talossa vielä merkittävästi aikaa. Lautakunta piti vastausta sisällöltään lisäksi virheellisenä, sillä myös tämän ikäisessä kohteessa saattaa olla putkiremontin tarvetta. Kohteessa tosiasiassa jo havaittu remonttitarve olisi ilmennyt edellisenä vuonna tehdystä kuntoarviosta ja -tutkimuksesta. Välitysliikkeen on tullut tietää tästä asiakirjasta, koska se oli mainittu kaupanteossa käytetyssä isännöitsijäntodistuksessa. Lautakunta katsoi, että välitysliikkeen edustajalla oli velvollisuus ottaa selvää asunto-osakeyhtiössä tehdystä, isännöitsijäntodistuksessa mainitusta LVISR-kuntoarviosta ja putkiston kuntotutkimuksesta ja kertoa asunnon ostamista harkitsevalle asiakirjoissa todetusta putkistojen uusimistarpeesta, vaikka asunto-osakeyhtiössä ei ollut vielä tehty putkiremonttia koskevia päätöksiä. Tätä selonottovelvollisuutta on korostanut tässä tapauksessa se, että ostajat olivat erityisesti kysyneet putkiremontin tarpeesta. Nyt näin ei tapahtunut, vaan ostajien kysymykseen annettiin virheellinen vastaus.

 

Lautakunta piti välitysliikkeen menettelyä virheellisenä ja katsoi sen aiheuttaneen valituksessa kuvailtua vahinkoa ostajille. Välitysliike oli vastuussa vahingon korvaamisesta. Kysymykseen saamansa vastauksen perusteella ostajien oli toisaalta tullut varautua putkiremontin tuloon ehkä kymmenen vuoden aikajänteellä. Heidän nyt teettämänsä remontin käyttöhyöty oli jäänyt tätä vähäisemmäksi, koska putkiremontti toteutettiin alle viiden vuoden sisällä kaupan teosta. Lautakunta harkitsi odottamattoman aikaisin toteutuneesta putkiremontista aiheutuneen vahingon määräksi 4 000 euroa.

 

UUDET 14.3.2018

 

Dnro 519/81/2014, Esitelty 30.10.2015

 

ASIASANAT: KÄYTETYN ASUNTO-OSAKKEEN KAUPPA. VIRHE ENNEN KAUPANTEKOA

ANNETUISSA TIEDOISSA. AUTOKATOSPAIKKA.

 

Ostajat ostivat 15.8.2012 päivätyllä kauppakirjalla asunto-osakkeet myyjältä. Kohteen kauppahinta oli 150 000 euroa. Rakennus, jossa huoneisto sijaitsee, on valmistunut vuonna 1976. Hallintaoikeus siirtyi

ostajille 10.9.2013.

 

Välitysliikkeen laatiman myyntiesitteen mukaan kaupan kohteeseen kuului autokatospaikka. Kaupanteon jälkeen kävi ilmi, ettei autokatospaikka kuulunut huoneistoon, vaan se oli mahdollista vuokrata taloyhtiöltä. Ostajat vaativat myyjältä ja kiinteistövälitysliikkeeltä yhteisvastuullisesti hinnanalennuksena/vahingonkorvauksena 5 000 euroa.

 

Myyjän vastuu. Myyntiesitteen mukaan huoneiston hallintaan kuului autokatospaikka. Kohdassa lisätietoja todettiin lisäksi, että yhtiön omistuksessa on kaksi katospaikkaa. Yhtiöjärjestyksen 5 §:n mukaan huoneiston

kokoonpano on 4 h + k. Edelleen yhtiöjärjestyksessä oli, että kullakin huoneistolla on muun ohella oma piha ja autopaikoitustila. Lautakunta totesi, että ostaja oli myyntiesitteen ilmoituksen perusteella voinut olettaa, että myytyyn huoneistoon kuuluu pysyvästi osakashallintaan perustuva autokatospaikka. Ostajalla ei voitu katsoa olleen erityistä syytä epäillä myyjän antamien tietojen paikkansa pitävyyttä.

 

Koska huoneistoon ei tässä tapauksessa kuulunut autokatospaikkaa, vaan sillä on ollut ainoastaan mahdollisuus vuokrata sanottua paikkaa, lautakunta katsoi, ettei kaupan kohde tässä tapauksessa ole vastannut niitä tietoja, jotka myyjä siitä on ennen kaupantekoa antanut. Lautakunta piti autokatospaikan kuulumista huoneistoon seikkana, jolla voidaan olettaa olevan vaikutusta kauppaan. Kaupan kohteessa oli asuntokauppalaissa tarkoitettu virhe. Myyjä vastaa myös välitysliikkeen antamien tietojen oikeellisuudesta. Lautakunta arvioi hinnanalennuksen määräksi 2 500 euroa.

 

Välitysliikkeen vastuu. Autokatospaikasta myyntiesitteessä annetut tiedot olivat edellä mainituilla

perusteilla virheellisiä. Välitysliike tiesi, että huoneisoon ei kuulu autokatospaikkaa, mutta se oli kuitenkin vastoin tiedossaan olevia seikkoja kirjannut huoneistoselitteeseen, että siihen kuuluu autokatospaikka. Välitysliike oli siten menetellyt kohdetta välittäessään huolimattomasti. Ostajille syntyi välitysliikkeen menettelyn johdosta vahinkoa. Vahingon määräksi lautakunta arvioi 2 500 euroa.

 

Dnro 961/81/2014, Esitelty 30.10.2015

 

ASIASANAT: UUDEN ASUNNON RAKENTAMISVAIHEEN KAUPPA. TALOUDELLINEN VIRHE.

YHTIÖVASTIKKEESTA ANNETUT TIEDOT. KIINTEISTÖNVÄLITYS. VÄLITYSLIIKKEEN TIEDONANTOVELVOLLISUUS.

 

Ostaja osti 25.11.2012 päivätyllä rakentamisvaiheen kauppakirjalla asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan 57,5 m2:n kokoista huoneistoa Vantaalla. Ostaja sai asunnon

hallintaansa 31.8.2013. Asunnon kauppahinta oli 53 121 euroa ja siihen kohdistuva velkaosuus 123 879 euroa. Osapuolten kesken oli tuli erimielisyyttä rahoitusvastikkeesta. Ostaja vaati myyjältä hinnanalennusta ja välitysliikkeeltä vahingonkorvausta yhteisvastuullisesti 3425 euroa.

 

Riidatonta oli, että välitysliikkeen laatimassa myyntiesitteessä oli virheellisesti todettu, että

yhtiölainasta maksetaan vain korko-osuus kahden ensimmäisen vuoden ajan, kolmantena vuonna alkavat lyhennykset, kokonaislaina-aika 25+2 vuotta. Laina nostetaan, kun yhtiö valmistuu. Tosiasiassa laina

nostettiin jo 30.5.2012 ja lainan ensimmäinen lyhennyspäivä oli 30.6.2014.

 

Lautakunta katsoi, että ostajalla ei ole ollut syytä epäillä myyntiesitteen tietoja, vaikka oikea tieto olisi ollut ostajan luettavissa RS-taloussuunnitelmasta. Ostajalla on siten ollut mahdollisuus havaita myyntiesitteessä ollut virhe vasta sen jälkeen, kun osapuolten välille oli jo syntynyt sitova sopimus kaupan solmimisesta.

 

Lautakunta totesi kuitenkin, että arvio hoitovastikkeesta, yhtiön taloudellinen tilanne ja asuntoa rasittavan velkaosuuden suuruus oli ilmoitettu ostajalle oikein. Asumiskuluihin ei tullut muutosta niin hoitovastikkeen kuin rahoitusvastikkeenkaan osalta. Kun yhtiölaina lyhenee, yhtiön osakkeiden käteisarvo nousee, mikä tulee kunkin osakkaan hyväksi. Ilmoitetulla virheellisellä lyhennysaikataululla ei lautakunnan käsityksen mukaan ole ollut vaikutusta ostajan ostopäätökseen ja kauppahintaan. Lautakunta ei suosittanut hyvitystä

myyjän osalta.

 

Lautakunta katsoi, että välitysliikkeen suorituksessa oli virhe, kun myyntiesitteessä oli virheellinen tieto yhtiölainan lyhennysaikataulun osalta eikä välitysliike myöskään osoittanut, että virhe olisi oikaistu

ostajalle tehokkaalla tavalla ennen kuin ostaja on tehnyt asunnosta sittemmin hyväksytyksi tulleen ostotarjouksen. Ottaen huomioon edellä myyjän vastuun osalta todetut seikat lautakunta arvioi, että

välitysliikkeen menettelystä ei ole aiheutunut ostajalle vahinkoa. Lautakunta ei suosittanut hyvitystä myöskään välitysliikkeen osalta.

________________