Lakipähkinä 15.12.2020

Mikään ei ole ikuista – miksi Hyvä välitystapa muuttuu?

Petri Keskitalo

Kiinteistövälitysalan Keskusliiton laki- ja lausuntovaliokunnan ohje Hyvästä välitystavasta on taas kerran päivittynyt 9.10.2020. Edellisen kerran ohjetta on päivitetty 2.10.2019, sitä ennen 10.10.2018 ja sitä ennen 2017, 2016, 2012 ja niin edelleen. Miksi ei voi jättää kertaalleen tehtyä hyvää rauhaan hetkeksikään, vaan aina pitää olla päivittämässä? Eikö kertaalleen kirjatun pitäisi pysyä? Eihän se lakikaan joka vuosi ole muuttunut.

Itse asiassa laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (15.12.2000/1074) tuli voimaan jo 1.3.2001 ja pienempiä muutoksia siihen on tehty viimeksi 1.6.2006 ja 11.6.2011. Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä (15.12.2000/1075) tuli voimaan samaan aikaan eli 1.3.2001. Niin sanottuun Välitysliikelakiin on tehty yksittäisiä muutoksia kuuteen otteeseen. Viimeksi 1.4.2017.


Näistäkin muutoksista on siis jo aikaa ja siitä huolimatta näyttää siltä, että Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton laki- ja lausuntovaliokunnalla on vimmainen tarve joka vuodelle jotain uutta keksiä. Mistä tämä tarve oikein tulee? Eikö olisi parempi jättää rauhaan kertaalleen mietitty ja hyväksi koeteltu, kun ei niitä lakimuutoksiakaan ihan joka vuodelle ole osunut?


Ennen kuin alan puolustamaan tarvetta jokavuotisille päivityksille, on hyvä ymmärtää mikä on liiton laki- ja lausuntovaliokunnan laatimaan ohjeen luonne ja asema.

Ohje on Kiinteistövälitysalan Keskusliiton laki- ja lausuntovaliokunnan näkemys siitä, mitä on pidettävä Hyvänä välitystapana laatimisajankohtanaan


Ohjeessa Hyvästä välitystavasta on kyse Kiinteistövälitysalan Keskusliiton laki- ja lausuntovaliokunnan näkemyksestä siitä, mitä on pidettävä Hyvänä välitystapana laatimisajankohtanaan. Lainsäätäjä on edellyttänyt välityslaissa ja välitysliikelaissa, että välitysliikkeissä ja välitystehtävää suoritettaessa noudatetaan Hyvää välitystapaa.

Lainsäätäjä kuitenkin jätti tarkoituksellisesti määrittämättä sen, mitä tarkalleen ottaen Hyvään välitystapaan sisältyy eli mitkä ovat konkreettiset toimintavelvoitteet välitysliikkeelle. Näin, koska lainsäätäjä lähti siitä, että liian tiukka normisäätely ei jätä sijaa liiketoiminta-alan kehitykselle ja se, mitä lopulta on pidettävä Hyvän välitystavan mukaisena suorituksena, jätetään tuomioistuimien ja aluehallintovirastojen päätettäväksi sekä kuluttajariitalautakunnan suositusten varaan -oikeuskäytäntö muokkaa.

Hyvä välitystapa on joustava normi, joka kehittyy jatkuvasti, kuten ohjeessa hyvästä välitystavassa todetaan:

Hyvä välitystapa on joustava normi ja se muotoutuu koko ajan. Siihen vaikuttavat tuomioistuinten päätökset, kuluttajariitalautakunnan (KRIL ent. KVL) suositukset, viranomaisten ohjeet ja alan vakiintunut käytäntö. Hyvään välitystapaan vaikuttavat myös uudet menettelytavat ja arvostukset. Tämän vuoksi Hyvän välitystavan ohje kuvastaa Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (jälj. Keskusliitto) laki- ja lausuntovaliokunnan näkemystä kulloisenkin julkaisuhetken hyvästä välitystavasta.

Ohje Hyvästä välitystavasta ei ole lain veroista tekstiä. Se on liiton laki- ja lausuntovaliokunnan näkemys siitä, mitä laissa tarkoitetaan Hyvällä välitystavalla. Oikeusistuimissa näkee kuitenkin monta kerta siteerattavan riitapuolten asiamiesten välityksellä ohjetta Hyvästä välitystavasta ja onpa saattanut käydä useammin kuin kerran, että se, mitä on kirjattu ohjeeseen, on etsiytynyt tuomioistuimen ratkaisun pohjaksi. Se johtuu pitkälti siitä, että ohje Hyvästä välitystavassa on laadittu ”isossa porukassa” – välitysalaan erikoistuneiden lakimiesten ja välitysalan ammattilaisten konklaavina – tavoitteena kirjata vallitseva oikeustila siihen mitään lisäämättä tai siitä mitään poistamatta.

Ohje Hyvästä välitystavasta ei sisällä välitysalan etujen ajamista muutoin kuin, että ohjeesta on ollut tavoite tehdä objektiivinen ohje välitysalan ammattilaisille siitä, miten välitystehtävä tulee suorittaa.

Miksi jatkuva muutostarve?

Jatkuvan muutoksen ja päivitysten tarpeen on kylvänyt lainsäätäjä jo lakia säätäessään. Välityslaissa on ”vain” 22 pykälää ja välitysliikelaissa 23 pykälää. Säännöksiä on vähän ja yksityiskohtainen sääntely puuttuu. Näin lainsäätäjä sen tarkoittikin.

Hyvä välitystapa, jota tulee noudattaa, on joustava aikaansa sidottu normi. Viimeaikaiset, jo vuosittaisiksi vakiintuneet päivitykset kertovat, eivät niinkään laki- ja lausuntovaliokunnan ”himosta” tehdä päivityksiä, vaan siitä, että toimintaympäristö muuttuu yhä kiihtyvällä tahdilla. Huolimatta siitä, että asuntokauppalaki ja maakaari ovat välttäneet isot uudistukset, niin kaupankäyntiin liitännäiset lait muuttuvat tai on tullut uusia. EU sääntely tietosuojasetuksineen on tuonut uusia vaatimuksia.

Digitalisaatio ei ole pelkkää uutta lainsäädäntöä, vaan käynnissä oleva perustavaa laatua oleva muutos toimintatavoissa ja ansaintalogiikassa.


Digitalisaatio alkaa puskea läpi yhteiskunnan ja on tuonut mukanaan sähköiset panttikirjat ja sähköisen osakehuonerekisterin. Puhumattakaan siitä, että digitalisaatio ei ole pelkkää uutta lainsäädäntöä, vaan käynnissä oleva perustavaa laatua oleva muutos toimintatavoissa ja ansaintalogiikassa.

Jos joku teistä lukijoista innostuu kysymään, että avaisitko vähän mitä tuo perustavaa laatua oleva muutos käytännössä tarkoittaa, niin en vastaa muutoin kuin että nähtäväksi jää. Nähtäväksi jää millainen muutos lopulta on ja vaikuttaako se missä määrin ja miten siihen, mikä välittäjän ydintehtävä on – välittää ihmisten koteja saattamalla ihmisiä yhteen ja saada ihmiset, ostajat ja myyjät kohtaamaan toisensa. Nähtäväksi jää.


Laki- ja lausuntovaliokunnan jäsenenä tehtäviini ei kuulu näin isoihin kysymyksiin vastata ja en taida edes osata. Vastausten etsiminen jää teille eli välittäjille. Iso pohdinnan paikka tulee joka tapauksessa olemaan se, että palveleeko nykyinen lainsäädäntö tulevaisuudessa enää välitysalaa ja sen asiakkaita muuttuvassa yhteiskunnassa. Kun välityslaki ja välitysliikelaki on joustavaksi kirjoitettu, niin kyllä se moneen taipuu, mutta taipuuko se riittävästi, niin että se palvelee liiketoiminta-alaa ja sen asiakkaita, on pohdinnan paikka. Laki- ja lausuntovaliokunnan jäsenenä jään seuraamaan muutosta ja keskustelua.

Petri Keskitalo
Laki-ja lausuntovaliokunnan varapuheenjohtaja