Lakipähkinä 27.01.2020

Miten toimia, jos asunto- tai kiinteistökaupassa on jotain epäilyttävää?

Leena Ritakallio-Torpo

Välittäjä voi työssään törmätä tilanteisiin, jotka herättävät epäilyksiä tai ainakin poikkeavat tavanomaisesta. Tällaisia tilanteita voi olla esim. kun kauppahinnan maksaa joku muu kuin asunnon ostaja, ostaja haluaa maksaa kauppahinnan käteisellä, ensiasunnon ostaja hankkii arvokasta kohdetta ilman pankkilainaa tai kauppa tehdään huomattavaan yli- tai alihintaan.

Epäilyksiä herättää myös se, jos ostaja ei ole kiinnostunut näkemään ostettavaa kohdetta tai saamaan siitä tietoja, joista ostajat yleensä ovat kiinnostuneita.

Kun kauppaan liittyy jotain epäilyttävää tai tavanomaisesta poikkeavaa on välittäjällä velvollisuus selvittää asiaa tarkemmin sen selvittämiseksi, onko asialla yhteys rahanpesuun tai terrorismin rahoittamiseen. Välittäjän pitää tällöin pyytää ostajalta/myyjältä selvitystä varojen alkuperästä tai käyttötarkoituksesta.

Kun kauppaan liittyy jotain tavanomaisesta poikkeavaa on välittäjällä velvollisuus selvittää asiaa tarkemmin sen selvittämiseksi.


Pyydettävästä selvityksestä tulee käydä ilmi mm. mistä liike- tai muusta oikeustoimesta rahat ovat peräisin ja liiketoimen osapuolten nimet ja yhteystiedot. Keskusliiton laki- ja lausuntovaliokunta on laatinut liiton jäsenten käyttöön mallilomakkeen, jota voidaan käyttää varojen alkuperän selvittämisestä.

Pelkkä selvityksen pyytäminen ei täytä selonottovelvollisuutta. Välittäjän pitää selvityksen saamisen jälkeen arvioida vaikuttaako asia vielä poikkeavalta tai epäilyttävältä vai antaako saatu selvitys riittävän ja uskottavan selityksen liiketoimelle. Jos asiakkaan antaman selvityksen perusteella asia vaikuttaa selkeältä ja selvitys luotettavalta, ei enempää selvityksiä tarvita. Tärkeä on kuitenkin muistaa tallentaa saadut selvitykset.

Jos taas asia vielä saadun selvityksen jälkeenkin vaikuttaa epäilyttävältä tai tavallisuudesta poikkeavalta, on asiakkaalta tarpeen pyytää hänen selvitystään tukevia asiakirjoja kuten esim. kauppakirja, jos on kyse omaisuuden myynnistä saaduista varoista tai velkakirja, jos on kyse esim. yksityishenkilöltä velaksi saaduista varoista.

Jos asia vaikuttaa vielä näidenkin selvitysten jälkeenkin epäilyttävältä, on toimintavaihtoehtoja kolme:

1) kauppa tehdään normaalisti

2) kauppa keskeytetään lisäselvityksiä varten tai

3) kaupanteosta kieltäydytään

Jos liiketointa ei voi jättää kesken tai jos siitä kieltäytyminen todennäköisesti vaikeuttaa liiketoimen tosiasiallisen edunsaajan selville saamista, se voidaan suorittaa loppuun. Koska kaupanteosta kieltäytyminen voi paljastaa asiakkaalle, että hänestä ollaan tekemässä ilmoitusta, tulisi tätä vaihtoehtoa käyttää vain poikkeuksellisesti.

Jos liiketoimi vaikuttaa lisäselvitysten jälkeenkin epäilyttävältä on viipymättä ilmoitettava Rahanpesun selvittelykeskukselle.

Jos liiketoimi vaikuttaa lisäselvitysten jälkeenkin epäilyttävältä, välitysliikkeen on viipymättä ilmoitettava siitä Keskusrikospoliisin yhteydessä toimivalla Rahanpesun selvittelykeskukselle. Ilmoituksen tekemiseen riittää, että liiketoimi on tavanomaisesta poikkeava – alkurikosta ei tarvitse tietää. Yksittäisistä epäilyttävistä tilanteista tehtyjen ilmoitusten avulla viranomaiset saattavat päästä käsiksi hyvinkin laajaan rikollisuuteen.

Leena Ritakallio-Torpo
Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton laki- ja lausuntovaliokunnan jäsen
Lakimies, OP