Kuluttajariidat | Asunto-osakkeet 01.09.2019

Päätös Dnro 5209/81/2013

Asiasanat: Uuden asunto-osakkeen kauppa. Asuntokauppalain 2 luvun soveltuminen. Suorituskyvyttömyysvakuuden puuttuminen.

Ostajat ostivat 19.10.2010 päivätyllä kauppakirjalla asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan yhtiöjärjestyksen mukaan 155 m2 kokoista uutta asunto-osaketta (5h+k+s+khh). Kyse oli kolmen asunnon kytketystä asuinpientalosta. Kohteen kauppahinta oli 410 000 euroa ja osakkeisiin kohdistuvan lainaosuuden määrä 100 000 euroa. Riitaa oli siitä, onko kiinteistönvälitysliike laiminlyönyt selonotto- ja tiedonantovelvollisuuksiaan ostajiin nähden. Kohteen myyjä ja rakennuttaja asetettiin konkurssiin vuonna 2012.

Ostajat katsoivat, että suurin osa asuntokauppalain mukaisista turva-asiakirjoista puuttui. Lisäksi rakennusoikeus oli ylitetty, jolloin myyntiesitteen ja kauppakirjan tiedot (155 m2 ja 5h+k+s+khh) poikkesivat olennaisesti rakennusluvan ja rakennuspiirustusten mukaisista pinta-aloista ja huonelukumäärästä. Ylitys oli toteutettu pääasiassa kellarikerroksessa, johon oli rakennettu kaksi makuuhuonetta (yht. 24 m2). Välitysliikkeen edustaja ei myöskään selvittänyt yhtiölainan jakoperustetta, jonka vuoksi ostajat maksoivat sitä 4615,18 euroa liikaa. Asunnossa havaittiin myös useita rakennus- ja asennusvirheitä.

Lautakunta toteaa perusteluissaan, että aineistossa on ollut pöytäkirja osittaisesta loppukatselmuksesta, joka on koskenut taloyhtiön asuntoja A ja C sekä piha-alueita. Pöytäkirjan mukaan asunto B katselmoidaan sen valmistuttua. Tämän asiakirjan perusteella välitysliike ei ole voinut olettaa, että rakennusvalvontaviranomainen olisi jo hyväksynyt kaikki yhteisölle tulevat rakennukset tai sille lisää rakennettavat asuinhuoneistot käyttöön otettaviksi. Näin ollen välitysliikkeen olisi tullut pitää kohteen markkinoinnissa ja myynnissä lähtökohtana, että asuntokauppalain 2 luvun mukaiset ostajaa suojaavat menettelyt koskevat myös tätä kohdetta. Lautakunnan saaman käsityksen mukaan kohteen sitova markkinointi on alkanut jo rakentamisvaiheessa ja asuntokauppalain 2 luku on koskenut myös tätä kohdetta.

Lisäksi lautakunta katsoi, että välittäjän olisi tullut jo ikkuna-aukkojen koon perusteella ymmärtää, että talon kellarin aputiloja ei voi pitää eikä esittää asuinhuoneina. Esitettyjen markkinointi- ja kauppa-asiakirjojen mukaan näin on kuitenkin tehty. Välitysliike ei voinut osoittaa, että ostajille olisi kerrottu tilojen tosiasiallista luonnetta oikein. Lautakunta piti välitysliikkeen menettelyä näiltä osin virheellisenä.

Välitysliikkeen tuli korvata ostajille kulut, joita tulee rakennusluvan hakemisesta näille tiloille. Jos rakennuslupaa ei myönnetä, välitysliikkeen tuli korvata asunnon arvonalennus lautakunnan riittäväksi harkitsemalla 10 000 eurolla. Lautakunta katsoi välitysliikkeen laiminlyöneen velvollisuutensa varmistua siitä, että asuntokauppalain 2 luvun mukaisia, ostajaa rakentamisvaiheessa suojaavia menettelyitä on noudatettu. Tästä syystä välitysliike vastasi myös puuttuvasta suorituskyvyttömyysvakuudesta. Välitysliikkeen vakuutusyhtiö oli ilmoittanut, että vastuuvakuutuksesta korvataan kohteen rakennusvirheet samassa laajuudessa kuin ne tulisivat korvattavaksi myyjän suorituskyvyttömyysvakuutuksesta. Välitysliikkeen vastuu mahdollisista rakennusvirheistä rajautui tähän määrään. Yhtiölainaosuuden jakaminen ja perintä on asunto-osakeyhtiön ja osakkaan välinen asia, josta välitysliikkeen ei selvitetty olevan vastuussa. Lisäksi välitysliikkeen tuli poikkeuksellisesti korvata ostajille asian selvittämiseksi tarpeen olleita asianajokuluja 3 479,20 euroa.