Blogi 04.02.2020

Suomalaiset muuttavat maalta kaupunkiin – vaan kaikki eivät suuntaa Helsinkiin

Maria-Elena Ehrnrooth

Asuntomarkkinoiden eriytyminen jatkuu, mutta väki pakkautuu myös maakuntien sisällä. Keskiviikkona julkaistussa PTT:n raportissa oli analysoitu vähenevien maakuntien hintakehitystä vanhojen osakeasuntojen hintaindeksin pohjalta. Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton keräämän asuntokauppadatan mukaan hinnat eivät maakuntakeskuksissa kuitenkaan ole laskeneet samaa tahtia kuin PTT:n mukaan koko maakunnan tasolla.

On nähtävissä, että väestöä tiivistyy suurempiin taajamiin, ja maakuntien keskuskaupungit houkuttavat muuttajia lähialueiltaan. Markkinataloudessa hinnat tietysti nousevat korkean kysynnän alueilla, mutta loivaa nousua on tapahtunut myös Kuopiossa.

Kaikki suomalaiset eivät siis suinkaan ole rynnimässä Helsinkiin, vaan kasvava palvelutarve tuo lisää väkeä kaupunkeihin eri puolella Suomea. Vanheneva väestö luonnollisesti hakeutuu hissitaloihin ja jättää suosiolla pihatyöt nuoremmalle polvelle.

Kasvava palvelutarve tuo lisää väkeä kaupunkeihin eri puolella Suomea.


Hinta täällä vaihtelee

Danske Bankin koostama Kotitalouskatsaus ennustaa tälle vuodelle keskimääräisesti matalaa asuntojen hintojen nousua. Matala korkotaso tukee markkinoita, ja pankki ennakoi keskihintojen nousun verkkaiseksi. Uusien asuntojen runsas tarjonta jarruttaa asuntojen hintojen nousua kasvukeskuksissa, ja alueellinen polarisaatio näkyy myös Dansken katsauksessa.

Keskusliitto vertaili, miten hinnat ovat kehittyneet ennusteiden mukaan väestöltään vähenevien alueiden maakuntakeskuksissa. Pohjana käytettiin Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton hintaindeksiä vanhoille kerrostaloasunnoille.

Kun PTT:n ja Keskusliiton laskelmat yhdistettiin (ks. allaoleva graafi), tuli esiin, että vuosina 2015-2018 välittäjien tekemissä vanhojen kerrostaloasuntojen kaupoissa hinnat eivät laskeneet maakuntakeskuksissa samassa suhteessa kuin koko maakunnan alueella – lukuunottamatta Kouvolaa. Kuopiossa – joka PTT:n vertailussa oli ainoa kasvava maakuntakeskus – hinnat olivat jopa nousseet aavistuksen. Usealla paikkakunnalla lasku oli hyvin maltillista.

Vanhojen kerrostaloasuntojen hintakehitys maakunnissa verrattuna maakuntakeskuksiin 2015-2018 (2015=100, Lähteet: PTT, Tilastokeskus, KVKL Hintaseurantapalvelu)

Keskusliiton indeksissä on huomioitu mm. rakennusvuoden vaikutus. Sen sijaan datasta ei käy ilmi, minkälaisia korjauksia kohteisiin on tehty. Hintatrendiin vaikuttaa paitsi tarjonnan määrä, myös laatu. Suomessa asuintaloissa on arvioitu olevan hurja korjausvelka, ROTI-raportin mukaan noin 9,4 miljardia euroa, eikä kaikkea voi – tai ole edes järkevää – koskaan pulittaa.

Vanhojen pientalojen hintakehitys maakuntakeskuksissa (2015=100, lähde: KVKL Hintaseurantapalvelu)

Pientalojen hintakehitys oli 2018 loppuun asti saman suuntaista kuin kerrostaloissa. Vertailussa mukana olleiden pientalojen osalta hintojen lasku pysähtyi vuonna 2019 ja osassa maakuntakeskuksia hinnat jopa kääntyivät nousuun. Porissa pientalojen hinnat olivat kuitenkin laskeneet kerrostaloasuntoja enemmän; toisaalta porilaisissa pientaloissa uudempienkin tarjontaa on paljon. Lieneekö ahkeran kaavoituksen ja asuntomessujenkin ansiota, mene tiedä.


Muutto tuo ja muutto vie

Asunnonvaihdantaa määrittää ihmiselon luonnollinen kiertokulku


Väestön vanheneminen ja kaupungistumisen kiivaus ovat kiinteistönvälittäjille näkyvää todellisuutta. Megatrendit eivät kysy lupaa eivätkä mielipidettä.

Toki kysynnässä on aina vaihtelua, ja kaikkea asunnonvaihdantaa määrittää ihmiselon luonnollinen kiertokulku: on syntymää, kuolemaa, itsenäistymistä, pariutumista, eroa ja uutta kierrosta. Monella paikkakunnalla kauppa käy yksinomaan sisäisen kysynnän varassa.

Kohteen arvonmäärittely tulee olemaan entistä vaikeampaa, ja yksi tärkeimmistä tehtävistä välittäjille on antaa ammattimainen ja rehellinen näkemys kohteen menekistä markkinoilla. Markkina elää: muuttotappiokuntaan voi syntyä myös uutta kysyntää, kun paikkakunnalle onnistutaan houkuttelemaan investointeja.


Hankintahinta, käyttöarvo, jälleenmyyntiarvo?


Oman asunnon arvo syntyy muustakin kuin markkinahinnasta. Jos ei ole tarvetta muuttaa mihinkään ja liksa kestää lainanmaksun, mikäpä kotona on ollessa! Haasteet syntyvät, kun pitäisi rahoittaa uusi asunto korkeamman hintatason kunnasta. Siinä on yksi asuntomarkkinoiden pullonkauloista. Työn perässä muuttamista voisi edistää myös veroratkaisuin, mutta varsinkin rahoituksen saatavuudesta huolehtiminen on entistä tärkeämpää.

Haasteet syntyvät, kun pitäisi rahoittaa uusi asunto korkeamman hintatason kunnasta.


Nopeasti eriytyvässä markkinatilanteessa kuluttajien olisi hyvä tiedostaa, että asunto-omaisuudessa pitää erotella hankintahinta, käyttöarvo ja jälleenmyyntiarvo. Hyvä asuntosijoitus ei välttämättä ole hyvä koti itselle. Tarve ratkaisee, ja välittäjällä onkin aivan olennainen tehtävä tukea asiakkaita niin vääjämättömien kuin vapaaehtoistenkin muutosten kohtaamisessa. Siinä punnitaan sekä asiantuntemus että asiakaspalvelutaito.

PS. Tilastotuntija Ilkka Lehtinen veikkaa, että alkuvuonnakin koteja vaihdetaan vilkkaasti: Suomen Pankin tilastojen mukaan kotitaloudet nostivat joulukuussa 17 prosenttia enemmän asuntolainoja kuin vuosi sitten joulukuussa.

Maria-Elena Ehrnrooth
Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton toimitusjohtaja

*Indeksissä ovat mukana KVKL:n Hintaseurantapalvelussa mukana olevien kiinteistönvälittäjien kautta tehdyt kaupat, jotka edustavat n. 80% kaikesta osakeasuntojen kaupasta. Omakotitalojen kaupoista mukana ovat sekä omalla että vuokratontilla olevat kohteet. Keskusliiton indeksiä ei tällä hetkellä ole laskettu Hämeenlinnalle, joten sen osalta ei ole tietoja.

PTT:n raportti: https://www.ptt.fi/julkaisut-ja-hankkeet/uutiset/asuntomarkkinat-2020-erikoisteema-asuntomarkkinoiden-polarisaatio-jatkuu-2020-luvulla.html