Kaupanteko

Välitysliikkeen tulee sopia kaupantekotavasta (sähköinen tai fyysinen) ja -ajankohdasta sekä myyjän että ostajan kanssa.

Ennen kaupantekoa

Kaupantekoon valmistautuminen

Välitysliikkeen on sekä asunto-osakkeen että kiinteistön kaupassa ennen kaupantekoa varmistettava muun muassa seuraavat asiat:

Kaupantekotavasta ja -ajankohdasta sopiminen

Välitysliikkeen tulee sopia kaupantekotavasta (sähköinen tai fyysinen) ja -ajankohdasta sekä myyjän että ostajan kanssa. Välitysliikkeen tulee kaupantekoajankohdasta sovittaessa huomioida mahdollisen kuntotarkastuksen teettämisen ja siitä laadittavan raportin valmistumisen vaatima aika siten, että raportti on lähtökohtaisesti osapuolten käytettävissä riittävän ajoissa ennen kaupantekoa. Välitysliikkeen tulee kaupantekoajankohdasta sovittaessa huomioida erityisesti myös kaupantekotilaisuudessa tarvittavien paperisten osakekirjojen toimitusaika (kuinka kauan aikaisemmin osakekirja tulee vakuuspankilta tilata kaupantekotilaisuuteen ja montako päivää osakekirjan saapuminen postitse kestää realistisesti arvioiden). 

Kaupantekoa varten tarvittavat asiakirjat

Välitysliikkeen tulee kerätä hyvissä ajoin ennen kaupantekoa kaupassa tarvittavat ja ostajalle luovutettavat asiakirjat. Välitysliikkeen on lisäksi tarkistettava ne ja otettava niistä mahdollisesti tarvittavat kopiot.

Välitysliikkeen on toimitettava kohteessa mahdollisesti tehdystä kuntotarkastuksesta laadittu raportti ja siihen liittyvät värivalokuvat ostajalle riittävän ajoissa (noin 2-3 päivää) ennen kaupantekoajankohtaa. Välitysliikkeen on tutustuttava itsekin kuntotarkastusraporttiin värikuvineen. Jos raportista tai sen liitteenä olevista kuvista ilmenee jotakin, mikä on ristiriidassa tiedossa olevien tai tietoon tulleiden seikkojen kanssa, välitysliikkeen on kiinnitettävä sekä myyjän että ostajan huomiota asiaan ja suositeltava heitä ottamaan yhteyttä raportin laatijaan.

Avaimet ja turvajärjestelmien tunnukset

Välitysliikkeen tulee varmistaa toimeksiantajalta asunnon avainten sijainti ja niiden lukumäärä sekä sopia niiden luovuttamisesta. Välitysliikkeen tulee lisäksi selvittää toimeksiantajalta asunnon mahdollisen turvajärjestelmän käyttöohjeet ja tunnukset sekä sopia niiden luovuttamisesta.

Vuokrattu kohde

Mikäli myyntitoimeksiannon kohteena oleva huoneisto tai kiinteistö on vuokrattu, tulee välitysliikkeen varmistaa toimeksiantajalta alkuperäisen vuokrasopimuksen sijainti ja muistuttaa myyjää tuomaan se kaupantekotilaisuuteen tai muuten huolehtia, että se toimitetaan ostajalle. Välitysliikkeen on myös selvitettävä vuokrasuhteen vakuudeksi maksettu vuokravakuus ja huolehdittava sen siirtämisestä osapuolten sopimuksen mukaisesti. 

Kaupantekoon valmistautuminen asunto-osakkeen kaupassa

Asunto-osakkeen osalta välitysliikkeen on ennen kaupantekoa varmistettava seuraavat asiat:

Isännöitsijäntodistuksessa olevat keskeiset tiedot

Välitysliikkeen on luotettavasti varmistettava isännöitsijäntodistuksessa olevien keskeisten tietojen ajantasaisuus. Keskeisiä tietoja ovat mm. tieto omistajasta, vastikerästeistä, yhtiökokouspäätöksistä ja yllättävistä korjaustarpeista.

Isännöitsijäntodistuksesta on tarkistettava myös tieto siitä, onko taloyhtiö siirtänyt osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään. Mikäli tietoa ei edelleenkään ole isännöitsijäntodistukseen merkitty, tulee asia varmistaaMaanmittauslaitoksen asiakaspalvelusta. Mikäli käy ilmi, että taloyhtiö on kesken toimeksiannon hoitamisen siirtänyt osakeluettelon huoneistotietojärjestelmään, on välitysliikkeen hankittava osakeluettelotuloste ja meneteltävä muutoinkin siten, kuin edellä luvussa Osakeluettelotuloste on selostettu.

Osakeluettelotuloste

Mikäli yhtiö on siirtänyt osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään, mutta paperista osakekirjaa ei ole vielä mitätöity, välitysliikkeen on luotettavasti varmistettava osakeluettelotulosteessa olevien keskeisten tietojen ajantasaisuus. Tällaisia tietoja ovat tieto kohteena olevien osakkeiden omistajasta sekä mahdolliset omistajan määräämisvaltaa rajoittavat tulosteen merkinnät.

Osakehuoneistotuloste

Mikäli yhtiö on siirtänyt osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään ja kohteena olevien osakkeiden omistusoikeus perustuu sähköiseen omistajamerkintään, välitysliikkeen on luotettavasti varmistettava osakehuoneistotulosteen keskeisten tietojen ajantasaisuus. Keskeisiä tietoja ovat mm. tieto osakkeiden omistajasta, mahdolliset omistajan määräämisvaltaa rajoittavat tulosteen merkinnät sekä tiedot osakkeiden panttauksesta. 

Kaupan kohteena olevaan huoneistoon kohdistuva osuus yhtiön lainoista

Hyvän välitystavan mukaan välitysliikkeen tulee pyrkiä tarkistamaan isännöitsijältä lainaosuuden määräkaupantekohetkelle tai jos kauppa tehdään sähköisesti kaupankäyntijärjestelmässä, sille päivälle, jolloin kaupankäynti käynnistetään kaupankäyntijärjestelmässä, hankkimalla siitä kirjallinen selvitys. Mikäli tietoa lainaosuudesta ei ole saatavissa tai sitä ei ole tarkoituksenmu­kaisin kustannuksin hankittavissa, on riittävää, että välitysliike ilmoittaa toimeksiantajalle lainaosuuden määrän mahdollisesta pienentymisestä ja sen määrää koskevan tiedon mahdollisesta epätarkkuudesta. Mikäli kaupan kohteena olevaan huoneistoon kohdistuvan lainaosuuden määrä on esimerkiksi yhtiössä tehtyjen päätösten vuoksi suurentunut välitystehtävän hoitamisen aikana käytössä olleen isännöit­sijäntodistuksen mukaisesta tiedosta, tulee välitysliikkeen aina selvittää asia. 

Osakekirjan sijainnin varmistaminen

Välitysliikkeen on hyvissä ajoin ennen kaupantekoa varmistettava, että osakekirja on saatavilla kaupantekotilaisuuteen tai tehtäessä kauppa sähköisesti kaupankäyntijärjestelmässä, että osakekirja on siirrettävissä osapuolten sopimalla tavalla. Osakekirjan tulee olla käytettävissä ja luovutettavissa ostajalle sovittuna ajankohtana siten, että hyväksytyn ostotarjouksen mukainen kauppasopimus voidaan allekirjoittaa osapuolten sopimana ajankohtana. Osakekirjan tilaaminen hyvissä ajoin kaupantekotilaisuuteen ja lisäksi sen varmistaminen, että osakekirja myös tosiasiallisesti saapuu ko. tilaisuuteen, kuuluu välitysliikkeen tehtäviin. Välitysliikkeen on syytä pyytää pankilta sähköpostitse vahvistus siitä, että välitysliike on tilannut osakekirjan.

Mikäli kohteena olevien osakkeiden omistusoikeus perustuu sähköiseen omistajamerkintään, on välitysliikkeen huolehdittava siitä, että myyjän suostumus uuden omistajan omistusoikeuden rekisteröimiseksi saadaan Maanmittauslaitoksen hyväksymällä tavalla (ks. jäljempänä luku Kaupanteon jälkeiset toimet maksuehtokaupoissa). Mikäli osakehuoneistorekisterin mukaan osakkeisiin kohdistuu panttioikeus, on välitysliikkeen huolehdittava siitä, että pantinhaltijalta on tarvittava sitoumus panttauskirjauksen poistamisesta kauppakirjan ehtojen mukaisesti.

Osakesiirrot 

Jos kohteena olevien osakkeiden omistusoikeus perustuu paperiseen osakekirjaan, on välitysliikkeen varmistettava, että osakekirja on siirretty toimeksiantajalle asianmukaisella tavalla tai jos kauppa tehdään sähköisesti kaupankäyntijärjestelmässä, että osakekirja on siirrettävissä ostajalle.

Ratkaisevana on viimeinen siirtomerkintä, jolla osakekirja on siirretty nykyiselle omistajalle (poikkeuksena kuolinpesät). Jos isännöitsijäntodistuk­seen merkitty omistaja on toimeksiantajana, ennen viimeistä merkintää mahdollisesti puuttuvilla välisaannoilla ei ole merkitystä eikä niitä koskevia siirtomerkintöjä tarvitse jälkikäteen tehdä.

Toimeksiantajan tulee huolehtia mahdollisesti puuttuvien siirtomerkintöjen hankkimisesta. Jos niitä ei kuitenkaan voida saada, se ei välttämättä estä toimeksiantosopimuksen tekemistä eikä myyntiä, jos saannon laillisuus pystytään muulla tavalla riidattomasti osoittamaan. 

Mikäli osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään, mutta paperinen osakekirja on vielä olemassa, välitysliikkeen tulee varmistua osakekirjan siirtomerkintöjen asianmukaisuudesta yllä mainitulla tavalla.

Varainsiirtovero

Asunto-osakkeen luovutuksesta on suoritettava 2 % varainsiirtovero (poikkeuksena ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus). Välitysliikkeen on laskettava oikea varainsiirtoveron määrä. Välitysliikkeen on hyvissä ajoin ennen kaupantekoa selvitettävä ostajakohtainen varainsiirtoveron viitenumero. Jos ulkomaalainen ostaja ei ole Verohallinnon rekisterissä, täytyy ostajan rekisteröityä asiakkaaksi Verohallintoon ennen kauppaa.

Kaupantekoon valmistautuminen kiinteistön kaupassa

Kiinteistön osalta välitysliikkeen on ennen kaupantekoa varmistettava seuraavat asiat:

Lainhuuto- ja rasitustodistuksen sekä kiinteistörekisteriotteen keskeiset tiedot

Välitysliikkeen on tarkistettava lainhuutotodistuksessa, rasitustodistuksessa ja kiinteistörekisteriotteessa olevien keskeisten tietojen ajantasaisuus. Keskeisiä tietoja ovat mm. tieto omistajasta, kiinteistöön kohdistuvista rasituksista sekä rasitteista ja oikeuksista.

Panttikirjojen sijainti

Välitysliikkeen on hyvissä ajoin ennen kaupantekoa varmistettava, että kirjalliset panttikirjat ovat saatavilla kaupantekotilaisuuteen tai tehtäessä kauppa sähköisesti Kiinteistövaihdannan palvelussa (KVP) että panttikirjat ovat siirrettävissä osapuolten sopimalla tavalla ostajalle tai ostajan määräämälle taholle. Panttikirjojen tulee olla käytettävissä ja luovutettavissa ostajalle sovittuna ajankohtana siten, että hyväksytyn ostotarjouksen mukainen kauppasopimus voidaan allekirjoittaa osapuolten sopimana ajankohtana. Panttikirjojen hankkiminen kaupantekotilaisuuteen ja sen varmistaminen, että panttikirjat tosiasiallisesti myös saapuvat ko. tilaisuuteen, kuuluu välitysliikkeen tehtäviin. 

Kaupanvahvistaja

Välitysliikkeen on tilattava kaupanvahvistaja kaupantekotilaisuuteen. Välitysliikkeen on lisäksi muistutettava kaupan osapuolia kaupanvahvistajan palkkiosta ja huolehdittava siitä, että kaupan osapuolet suorittavat palkkion sopimuksensa mukaisesti. Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa (KVP) luovutukset tehdään ilman kaupanvahvistajaa.

Hyvän välitystavan mukaisena ei pidetä sitä, että välitysliikkeessä toimiva kiinteistönvälittäjä toimisi kaupanvahvistajana sen kiinteistön kaupassa, jonka välitykseen hän on osallistunut. 

Käyttömaksut 

Välitysliikkeen tulee selvittää toimeksiantajalta, kohdistuuko kiinteistöön erääntyneitä käyttömaksuja (esim. vesihuolto, energia, sähkö). Välitysliike saa lähtökohtaisesti luottaa toimeksiantajan ilmoitukseen. Mikäli välitysliikkeellä kuitenkin on toimeksiannon suorittamisen yhteydessä syntynyt aihetta epäillä toimeksiantajan ilmoitusta, tulee välitysliikkeen ennen kaupantekoa tarkistaa kyseiseltä laitokselta, ovatko energia-, sähkö- ja vesimaksut maksettu. Välitysliike voi näin arvioida, onko esim. sähkömittari tarpeen lukea kaupantekopäivälle.

Välitysliikkeen on lisäksi selvitettävä sähköliittymäsopimuksen siirrettävyys, jos liittymä siirretään kaupassa ostajalle.

Kauppakirjan laatiminen

Välitysliikkeen tulee laatia kauppakirja ostotarjouksessa sovittujen ehtojen mukaisesti, elleivät osapuolet sovi toisin. Sovittujen ehtojen tulee olla yleisesti alalla noudatetun käytännön mukaisia. 

Kauppakirja on laadittava siten, että se sisältää kaikki osapuolten kannalta olennaiset ehdot. Ehtojen on oltava kohtuullisia ja niiden on kuvattava mahdollisimman selkeästi molempien osapuolten oikeudellista asemaa. Välitysliikkeen on kiinnitettävä tähän erityistä huomiota laatiessaan kaupan vakuusjärjestelyjä koskevia ehtoja (Keskusliiton laki- ja lausuntovaliokunta on laatinutmaksuehtokauppojen malliehdot asunto-osakkeen kauppoihin ja kiinteistönkauppoihin, ne ovat saatavilla omalta liiton valiokunnan edustajalta).

Sähköisessä asunto -ja kiinteistökaupassa on syytä kiinnittää huomiota siihen, että hallintaoikeuden siirtymistä ei voida sitoa ”kaupantekohetkeen”, koska sähköisissä kaupankäyntijärjestelmissä kauppa katsotaan syntyneeksi sillä hetkellä, kun sekä ostaja että myyjä ovat allekirjoituksillaan hyväksyneet samansisältöisen kauppakirjan kaupankäyntijärjestelmässäOstajan pankki maksaa kauppahinnan myyjän pankin ilmoittamalle tilille kuitenkin vasta sen jälkeen (yleensä samana tai seuraavana pankkipäivänä), kun osapuolet ovat hyväksyneet kauppakirjan järjestelmässä. Omistusoikeuden osalta käytetään yleisesti ehtoa, jonka mukaan omistusoikeus siirtyy, kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu. Kaupan kohteen hallintaoikeuden siirtäminen ostajalle ennen kuin kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu ei ole myyjän edun mukaista. Myyjä ei myöskään ole velvollinen luovuttamaan asunnon hallintaa ostajalle ennen kuin kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu. 

Sähköisessä asunto -ja kiinteistökaupassa hallintaoikeuden siirtymisen osalta, jos osapuolten tarkoituksena on luovuttaa hallintaoikeus ”kaupanteossa” (yleensä siinä tilanteessa, että kaupan kohteena oleva asunto on tyhjillään), voidaan kauppakirjan ehdoksi muotoilla esimerkiksi seuraavaa; 

Hallintaoikeus kaupan kohteeseen siirtyy ostajalle omistusoikeuden siirtymisen jälkeisenä seuraavana arkipäivänä kello 00:00 mennessä. Osapuolten kesken on lisäksi sovittu, että hallintaoikeus kaupan kohteeseen siirtyy ostajalle kuitenkin viimeistään pp.kk.vvvv kello 00:00 mennessä. 

Välitysliikkeen on huolehdittava siitä, että kaupan osapuolet saavat riittävän ajoissa (yleensä vähintään 2-3 päivää) ennen kaupan tekemistä kauppakirjaluonnoksen tarkastettavakseen, jotta heillä on mahdollisuus esittää mahdolliset kommentit, muutosehdotukset ja kysymykset välitysliikkeelle. Hyvän välitystavan mukaan riittävänä ei voida pitää sitä, että osapuolet saavat kauppakirjaluonnoksen tarkastettavakseen vasta kauppaa edeltävänä päivänä. Kauppakirjaluonnos on tarvittaessa toimitettava myös molempien osapuolten pankeille. Lisäksi kauppakirjaluonnos tulee tarvittaessa toimittaa ulosottoviranomaiselle. Tämän jälkeen välitysliike laatii lopullisen kauppakirjan.

Jos kiinteistön ostaja tarvitsee eräiden kiinteistönhankintojen luvanvaraisuudesta annetun lain (470/2019) 1 §:n tarkoittamana henkilönä (EU- ja ETA- alueen ulkopuolinen ostaja) puolustusministeriön luvan kiinteistön hankintaan, eikä lupaa ole etukäteen hankittu, tulee asiasta olla maininta kauppakirjassa. Kauppakirjassa tulee lisäksi olla maininta siitä, että mikäli lupa evätään ja kiinteistökauppa on jo vahvistettu, on ostaja velvollinen luovuttamaan kiinteistön vuoden kuluessa siitä, kun päätös luvan epäämisestä on saanut lainvoiman. 

Kiinteistön kauppakirjassa on oltava maininta myös siitä, että valtiolla on oikeus lunastaa kiinteistö, jos kiinteistön hankkiminen on tarpeen maanpuolustuksen, rajavalvonnan tai rajaturvallisuuden varmistamiseksi taikka alueellisen koskemattomuuden valvonnan ja turvaamisen takia. 

Kaupanteko

Yleistä kaupanteosta

Välitysliikkeen on tunnistettava sekä myyjä että ostaja ja todennettava näiden henkilöllisyys hyväksyttävästä todentamisasiakirjasta, ellei sitä ole jo aiemmin tehty (katso tarkemmin rahanpesulain velvoitteesta tuntea asiakkaansa edeltä ohjeen luvusta Asiakkaan tunteminen).

Välitysliikkeen on kaupantekotilaisuudessa tai jos kauppa tehdään sähköisesti kaupankäyntijärjestelmässä, ennen kauppakirjan allekirjoittamista käytävä kauppakirjan sisältö kaupan osapuolten kanssa läpi sekä vastattava osapuolten mahdollisiin kysymyksiin. Välitysliikkeen on huolehdittava myös siitä, että kaupan osapuolet saavat omat kappaleensa kauppakirjan liitteinä olevista asiakirjoista. Välitysliikkeen on lisäksi tarkistettava, että kauppahinta tai sen sovittu osa ja vakuusasiakirjat siirtyvät kaupanteossa sopimuksen mukaisesti. 

Välitysliikkeen on kerrottava kaupan osapuolille asunnon hallinnan luovutuksen ja siihen liittyvien velvollisuuksien merkityksestä(esim. kohteen siivous, kellarien tyhjennys, mitä kohteesta ei saa viedä muuton yhteydessä).

Välittäjä ja valtuutettuna toimiminen

Välittäjä voi kaupanteossa toimia jommankumman kaupan osapuolen valtuuttamana vain poikkeuksellisesti. Näin voidaan toimia vain, mikäli ei ole mahdollista saada ketään ulkopuolista valtuutetuksi. Välittäjä ei missään tilanteessa voi toimia kummankin kaupan osapuolen valtuuttamana samanaikaisesti. Mikäli kysymys on uudiskohteesta, välittäjä voi kuitenkin rakennusliikkeen valtuuttamana allekirjoittaa RS-kohteen kauppakirjan rakennusliikkeen puolesta.

Asunto-osakkeen kaupanteko

Välitysliikkeen tulee huolehtia, että asunto-osakkeen kaupassa osakekirjaan tehdään tarvittavat siirtomerkinnät. Välitysliikkeen on maksuehtokaupoissa huolehdittava siitä, että maksaessaan loppukauppahinnan, ostaja saa osakekirjan haltuunsa hänelle asianmukaisesti siirrettynä. Vastaavalla tavalla toimitaan siinäkin tilanteessa, että taloyhtiön osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään, mutta paperista osakekirjaa ei ole vielä mitätöity. Mikäli kohteena olevien osakkeiden omistusoikeus perustuu sähköiseen omistajamerkintään, on välitysliikkeen huolehdittava siitä, että myyjä antaa suostumuksensa uuden omistajan eli ostajan omistusoikeuden rekisteröimiseksi Maanmittauslaitoksen hyväksymällä tavalla (ks. jäljempänä luku Kaupanteon jälkeiset toimet maksuehtokaupoissa).

Välitysliikkeen on asunto-osakkeen kaupan yhteydessä varmistettava, että jokainen ostaja suorittaa omalta osaltaanvarainsiirtoveron (käytetty asunto). Kiinteistönvälittäjä on velvollinen antamaan varainsiirtoveroilmoituksen jokaisen ostajan osalta erikseen kaupanteon yhteydessä. Jos ilmoituksen antaminen ei ole esimerkiksi teknisistä syistä mahdollista kaupantekotilaisuudessa, ilmoitus katsotaan annetuksi kaupanteon yhteydessä, jos se annetaan viivytyksettä esteen poistuttua. Kiinteistönvälittäjän on annettava asiakkaalle todistus suoritetusta varainsiirtoverosta.

Jos kysymyksessä on kuitenkin uudiskohde, ja vaikka kaupassa olisi käytetty kiinteistönvälittäjää, tulee ostajan maksaa varainsiirtovero omatoimisesti kahden (2) kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä. Ko. tilanteessa ostajan tulee myös samassa ajassa antaa varainsiirtoveroilmoitus. Välitysliikkeen on tällöin huolehdittava siitä, että ostajalle annetaan ohjeet varainsiirtoveron suorittamisesta ja varainsiirtoveroilmoituksen antamisesta Verohallinnolle määräaikoineen sekä tieto määräajan laiminlyönnistä aiheutuvista viivästysseuraamuksista.

Rakentamisvaiheessa tehtyyn kauppaan perustuvat oikeudet ja velvoitteet voidaan siirtää edelleen ennen omistusoikeuden siirtymistä. Siirtosopimuksessa luovutuksensaajana (ostajana) oleva suorittaa veron kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä. Siirtosopimuksessa luovuttajana (myyjänä) olevan tulee sitä vastoin suorittaa vero omasta rakentamisvaiheessa tekemästään kaupasta kahden kuukauden kuluessa siirtosopimuksen tekemisestä. Välitysliikkeellä ei ole velvollisuutta valvoa veron suorittamista. Välitysliikkeen tulee kuitenkin luovutuksen yhteydessä muistuttaa osapuolia velvollisuudesta suorittaa varainsiirtovero.

Asunto-osakkeen kaupassa välitysliikkeen on selvitettävä ostajalle ensiasunnon varainsiirtoverovapauden edellytykset. Jos kiinteistönvälittäjä on vastuussa varainsiirtoverotuksen suorittamisesta, kiinteistönvälittäjän vastuu ensiasunnoksi hankittavan huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden tai osuuksien kaupassa ulottuu luovutuksensaajan ikää ja hankittavaa asuntoa koskevien edellytysten täyttymisen valvontaan. Ostaja voi osoittaa kiinteistönvälittäjälle ikäedellytyksen täyttymisen henkilötodistuksella, esimerkiksi passillaHankittavaa asuntoa koskeva edellytys täyttyy, jos luovutuksensaaja on hankkinut omistukseensa vähintään puolet asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista tai osuuksista. Ensiasunnon verovapauden voi saada ainoastaan vakituiseen asumiskäyttöön tarkoitetun asuinhuoneiston hallintaan oikeuttaviin osakkeisiin tai osuuksiin. 

Varainsiirtoverovapauden saamiseksi edellytetään sitä, että luovutuksensaaja voi tosiasiallisesti ja luvallisesti käyttää Suomesta hankkimaansa asuntoa omana vakituisena asuntonaan. Tästä syystä kiinteistövälittäjän välityksin tehdyissä kaupoissa on välittäjän tarkistettava, onko ostajalle myönnetty rekisteröityä oleskeluoikeutta tai oleskelulupaa, ja minkä laatuisesta oleskeluluvasta on kyse.

Jos ostaja ei esitä kaupanteon yhteydessä rekisteröityä oleskeluoikeutta tai oleskelulupaa, jossa on P, P-Ey, P-EU tai A, ostajan antamaa selvitystä ensiasunnon edellytysten täyttymisestä vakituisesta asumisesta ei voida pitää riittävänä. Tällöin ostajan on suoritettava varainsiirtovero kaupanteon yhteydessä. Ostaja voi tehdä Verohallinnolle varainsiirtoveron palautushakemuksen, jos hän katsoo olevansa oikeutettu ensiasunnon varainsiirtoverovapauteen. Lisätietoa aiheesta löytyy Verohallinnon ensiasunnon varainsiirtoveroa koskevasta syventävästä vero-ohjeesta Verohallinnon verkkosivuilta osoitteesta www.vero.fi.

Vaikka asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke, ostajan on maksettava varainsiirtovero kaupanteon yhteydessä, kun kaupat tehdään kiinteistönvälittäjän välityksellä. Jos joku muu lunastaa osakkeet myöhemmin, alkuperäinen ostaja hakee varainsiirtoveron palautusta jälkikäteen.

Kiinteistön ja vuokraoikeuden rakennuksineen kaupanteko

Kiinteistön ja vuokraoikeuden rakennuksineen kaupassa tulee ostajan suorittaa varainsiirtovero (4 %) omatoimisesti viimeistään lainhuutoa haettaessa tai jos lainhuutoa ei ole säädetyssä määräajassa haettu, kuuden (6) kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Ko. tilanteessa ostajan tulee myös samassa ajassa antaa varainsiirtoveroilmoitus. Välitysliikkeen ei tarvitse huolehtia siitä, että ostaja suorittaa kaupan kohteena olevasta kiinteistöstä ja vuokraoikeudesta rakennuksineen 4 %:n suuruisen varainsiirtoveron.

Välitysliikkeen tulee antaa ostajalle ohjeet varainsiirtoveron suorittamisesta ja varainsiirtoveroilmoituksen antamisesta Verohallinnolle määräaikoineen sekä tieto määräajan laiminlyönnistä aiheutuvista viivästysseuraamuksista. 

Kiinteistönkaupan ja vuokraoikeuden rakennuksineen kaupan osalta välitysliikkeen on selvitettävä ostajalle ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapauden edellytykset ja se, millainen selvitys ostajan on lainhuutoa tai vuokraoikeuden kirjaamista hakiessaan verovapautensa osalta esitettävä. 

Lisäksi välitysliikkeen on annettava ostajalle ohjeet lainhuudon hakemisesta määräaikoineen sekä kirjaamisvelvollisuudesta ja kerrottava lainhuudon hakemisen laiminlyönnin seuraamuksista, kuten varainsiirtoveron korotuksesta (ellei ostajan pankki ilmoita hoitavansa lainhuudon hakemista). 

Jos kiinteistön aikaisempi omistaja tai vuokraoikeuden haltija on laiminlyönyt lainhuudon tai erityisen oikeuden kirjaamisen hakemisen, välitysliikkeen on kerrottava ostajalle hänen velvollisuudestaan suorittaa vero viivästyskorotuksineen (lainhuuto- tai kirjaamishakemuksen tekemistä edeltäneiden 3 vuoden aikana tehtyjen luovutusten osalta). 

Sähköisten panttikirjojen siirto

Sähköinen panttikirja on sen tahon hallussa, joka on rasitustodistuksella merkitty sähköisen panttikirjan saajaksi. Vain saaja voi siirtää sähköisen panttikirjan toisen saajan nimiin. Siirto toteutetaan kirjallisella siirtositoumuksella, jonka voi antaa myös sähköisenä Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa (KVP). Kauppakirjassa tulee yksilöidä kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset ja panttikirjojen tyyppi (sähköinen). Kauppakirjalle tulee kirjata myös sähköisen panttikirjan saajan antama siirtositoumus sekä maininta siitä, kuka vastaa siirtomaksusta.

Alla olevat tilanteet koskevat kauppoja, joissa koko kauppahinta maksetaan kaupantekotilaisuudessa. Maksuehtokaupoissa, kun panttikirjat ovat sähköisiä ja kauppa tehdään paperilla, on välittäjän syytä varmistaa, että kaupanvahvistaja tekee sähköisen kiinteistönluovutusilmoituksen välittömästi kaupanteon jälkeen (kaupanvahvistajan ohjeen mukaan kaupanvahvistajan on ilmoitettava luovutuksesta viipymättä, viimeistään kahden päivän kuluessa vahvistamisesta Maanmittauslaitokseen ja kunnalle).

Jos sähköisen panttikirjan saajaksi on merkitty pankki, tai ostaja tarvitsee panttikirjoja lainan vakuudeksi, on aina etukäteen varmistettava pankin/pankkien edellyttämät käytännöt.

Sähköisten panttikirjojen haltijana on myyjän pankki

Jos sähköiset panttikirjat ovat pankin hallussa (usein lainan vakuutena), myyjän pankin tulee antaa sitoumus sähköisten panttikirjojen siirtämisestä (siirtositoumus). Toisen pankin antama sitoumus sähköisten panttikirjojen siirtämisestä pitäisi riittää ostajan pankille ja ostajalle. Välittäjän on kuitenkin syytä varmistaa ostajan pankin kanta. Kuten todettua, sähköisen panttikirjan haltija eli tässä tilanteessa myyjän pankki siirtää panttikirjan ostajalle tai ostajan pankille.

Sähköisen panttikirjan haltijana on myyjä (tai muu yksityishenkilö) ja kauppa tehdään sähköisesti

Jos sähköiset panttikirjat eivät ole pankin hallussa ja kauppa tehdään sähköisesti, myyjä liittää kauppakirjaan sähköisten panttikirjojen siirtämistä koskevan sähköisen ehdollisen hakemuksen (KVP:ssä sitoumus), jossa todetaan myyjän siirtävän sähköiset panttikirjat ostajan/ostajan pankin nimiin välittömästi, kun kaupan osapuolet ovat allekirjoittaneet kauppakirjan ja kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu sopimuksen mukaan myyjän/myyjän pankin erikseen ilmoittamalle tilille. Ehdollinen hakemus muuttuu sähköisessä kiinteistökaupassa (KVP) automaattisesti sähköisten panttikirjojen siirtämistä ostajan/ostajan pankin nimiin koskevaksi hakemukseksi, kun myyjä ja ostaja ovat allekirjoittaneet kauppakirjan. 

Sähköisen panttikirjan haltijana on myyjä (tai muu yksityishenkilö) ja ostaja ei tarvitse sähköisiä panttikirjoja lainan vakuudeksi. Kauppa tehdään paperilla.

Jos sähköiset panttikirjat eivät ole pankin hallussa ja kauppa tehdään paperilla, myyjä siirtää panttikirjat ostajan nimiin sopimuksen mukaisesti. Myyjä voi siirtää kaupantekotilaisuudessa sähköiset panttikirjat sähköisesti KVP:ssä ostajalle. Suositeltavaa on, että sähköiset panttikirjat siirretään ostajan nimiin jo ennen kauppahinnan maksua, mikäli siirtoa ei voida toteuttaa KVP:ssä kauppahinnan maksutilaisuudessa.

Sähköisen panttikirjan haltijana on myyjä (tai muu yksityishenkilö) ja ostaja tarvitsee sähköisiä panttikirjoja lainan vakuudeksi. Kauppa tehdään paperilla.

Jos sähköiset panttikirjat eivät ole pankin hallussa ja kauppa tehdään paperilla, kauppakirjassa sovitaan, että myyjä siirtää sähköiset panttikirjat ostajan pankille viimeistään kauppahinnan maksun yhteydessä. Käytännössä ostajan pankki edellyttää sähköisten panttikirjojen siirtämistä nimiinsä jo ennen kauppahinnan maksua, mikäli siirtoa ei voida toteuttaa KVP:ssä kauppahinnan maksutilaisuudessa. Panttikirjojen siirtämiseen menevä aika on huomioitava kaupanteon ajankohtaa sovittaessa.

Muuta huomioitavaa

Välitysliikkeen on huolehdittava siitä, että asunnon avaimet ja muut mahdolliset, esim. turvajärjestelmien tunnukset, luovutetaan ostajalle osapuolten sopimuksen mukaisesti. Mikäli asunnon hallintaoikeus siirtyy ostajalle kaupanteossa, välitysliikkeen on huolehdittava, että avaimet ja tunnukset luovutetaan ostajalle kaupantekotilaisuudessa.

Välitysliikkeen tulee huolehtia, että kauppakirjan osapuolet allekirjoittavat kauppakirjan. 

Välitysliikkeen tulee huolehtia siitä, että se antaa toimeksiantajalle kuitin välityspalkkion suorittamisesta sekä siitä, että toimeksiantaja kuittaa sen allekirjoituksellaan. Sähköisessä asuntokaupassa toimeksiantaja saa kuitin suoritetusta välityspalkkiosta pankistaan.

Vuokratun myyntikohteen osalta välitysliikkeen tulee valvoa, että vuokrasopimuksen ehtojen täyttämisen vakuudeksi mahdollisesti annettu vuokravakuus siirretään ostajalle kauppakirjan ehtojen mukaisesti. Välitysliikkeen on huolehdittava myös siitä, että ostaja saa alkuperäisen vuokrasopimuksen. Välitysliikkeen tulee muistuttaa myyjää siitä, että hän ilmoittaa vuokralaiselle vuokrakohteen myymisestä. Ostajaa tulee muistuttaa siitä, että hän ilmoittaa vuokralaiselle, millä perusteella hänestä on tullut vuokratun kohteen uusi omistaja, yhteystietonsa ja vuokranmaksutilin.

Kaupanteon jälkeen

Kaupanteon jälkeiset toimet maksuehtokaupoissa

Maksuehtokauppojen osalta välitysliikkeen tulee huolehtia loppukauppahinnan maksutilaisuuden järjestelyistä sekä siihen liittyvien käytännön menettelyjen sopimisesta. Välitysliikkeen on muun muassa tarvittaessa ohjeistettava ostajaa maksumenettelyn osalta. Samassa yhteydessä välitysliikkeen on tarvittaessa varmistettava asunto-osakkeen osalta osakekirjojen ja kiinteistön osalta panttikirjojen luovutus ostajalle osapuolten sopimien kauppakirjan ehtojen mukaisesti.

Kaupanteon jälkeiset toimet asunto-osakkeen kaupassa

Osakeluetteloa ei ole siirretty huoneistotietojärjestelmään

Osakkaan pyynnöstä on asunto-osakeyhtiön merkittävä hänen saantonsa yhtiön ylläpitämään osakeluetteloon. Uusi omistaja merkitään osakeluetteloon vasta, kun on luotettavasti selvitetty, että omistajaksi itsensä ilmoittava henkilö todella omistaa osakkeet. 

Välitysliikkeen tulee toimittaa yhtiölle tarvittavat asiakirjat viipymättä kaupanteon jälkeen osakeluettelomerkinnän tekemistä varten. Osakeluettelomerkintää varten on isännöitsijälle yleensä toimitettava ainakin kopio kauppakirjasta, selvitys varainsiirtoveron maksusta ja kopio osakekirjasta siirtomerkintöineen.

Osakeluettelo siirretty huoneistotietojärjestelmään ja paperinen osakekirja

Mikäli yhtiön osakeluettelo on huoneistotietojärjestelmässä, mutta kohteen omistusoikeus perustuu edelleen paperisen osakekirjan hallintaan (eli paperista osakekirjaa ei ole vielä mitätöity), tulee välitysliikkeen kehottaa ostajaa hakemaan maksullista sähköistä omistajamerkintää viipymättä kaupanteon jälkeen, sekä antaa ostajalle ohjeet hakemuksen tekemiseksi Maanmittauslaitokselle. Sähköistä omistajamerkintää tulee hakea lähtökohtaisesti 2 kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoituksesta. Paperinen osakekirja toimitetaan samalla mitätöitäväksi Maanmittauslaitokselle. Mikäli osakkeet ovat lainan vakuutena, huolehtii ko. vakuuspankki yleensä edellä kerrotuista toimenpiteistä. Kauppakirjaa tai muita asiakirjoja ei tarvitse toimittaa taloyhtiölle, jollei yhtiön yhtiöjärjestyksessä ole lunastuslauseketta (ks. jäljempänä ohjeen luku Kaupanteon jälkeiset toimet asunto-osakkeen kaupassa).

Jos kyse on maksuehtokaupasta, jossa omistusoikeus ei siirry ostajalle 2 kuukauden kuluessa kaupanteosta, voidaan sähköistäomistajamerkintää hakea vasta omistusoikeuden siirtymisen jälkeen. Hakemuksen myöhästymisestä ei tällöin peritä kirjaamismaksun korotusta.

Osakeluettelo siirretty ja sähköinen omistajamerkintä

Mikäli yhtiön osakeluettelo on huoneistotietojärjestelmässä ja kohteen omistusoikeus perustuu sähköiseen omistajamerkintään, on välitysliikkeen kehotettava ostajaa hakemaan omistusoikeuden maksullista rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta viipymättä kaupanteon jälkeen, sekä annettava ohjeet hakemuksen tekemiseksi (jollei ostajan pankki ilmoita hoitavansa asiaa). Kauppakirjaa tai muita asiakirjoja ei tarvitse toimittaa taloyhtiölle, jollei yhtiön yhtiöjärjestyksessä ole lunastuslauseketta (ks. jäljempänä ohjeen luku Kaupanteon jälkeiset toimet asunto-osakkeen kaupassa).

Ostaja tarvitsee omistusoikeutensa rekisteröimiseksi osakehuoneistorekisteriin merkityn henkilön (myyjän) suostumuksen. Välitysliikkeen on huolehdittava siitä, että myyjän suostumus uuden omistajan rekisteröintiin on saatu Maanmittauslaitoksen hyväksymällä tavalla. Suostumus osoitetaan toistaiseksi siten, että ostajan rekisteröintihakemuksen liitteenä toimitetaan kauppakirjajäljennös tai erillinen, myyjän suostumuksen sisältävä asiakirja, taikka siten, että myös myyjä allekirjoittaa ostajanomistusoikeuden rekisteröintiä koskevan hakemuksen. Koska Maanmittauslaitos varmistaa tarvittaessa myyjältä tämän antaman suostumuksen, tulee ostajan rekisteröintihakemuksen mukaan liittää myös myyjän puhelinnumero ja sähköpostiosoite (kuolinpesän osalta pesänilmoittajan yhteystiedot). Mikäli myyjänä on kuolinpesä, on suostumuksen osoittamiseksi lisäksiesitettävä perukirja, sukuselvitys ja mahdollinen jäljennös testamentista tiedoksiantotodistuksineen. Näitä asiakirjoja ei kuitenkaan vaadita, jos pesänselvittäjä tai -jakaja myy kuolinpesään kuuluvan asunto-osakkeen. 

Lunastuslauseke

Osakeluetteloa ei ole siirretty huoneistotietojärjestelmään

Koska lunastusoikeuden syntymisen edellytyksenä on omistajanvaihdos, lunastusoikeus voi syntyä vasta omistusoikeuden siirtymisen jälkeen.Mikäli kaupan kohteena oleva asunto-osake voidaan yhtiöjärjestyksen mukaan lunastaa, välitysliikkeen on huomioitava, että lunastusaika alkaa vasta omistusoikeuden siirryttyä ostajalle. Lunastusajan alkamisen edellytyksenä ei kuitenkaan ole siirtomerkinnän tekeminen osakekirjaan, mutta vakuusjärjestelyt saattavat sitä edellyttää. 

Jotta lunastusaika alkaisi, välitysliikkeellä on velvollisuus ilmoittaa tapahtuneesta luovutuksesta viipymättä asunto-osakeyhtiölle. Käytännössä tämä ilmoitus tehdään useimmiten yhtiön isännöitsijälle toimittamalla hänelle kopio kauppakirjasta. Välitysliikkeen on syytä pyytää kuittaus esimerkiksi sähköpostitse siitä, että tieto tapahtuneesta luovutuksesta on mennyt asunto-osakeyhtiölle.

Osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään

Koska lunastusoikeuden syntymisen edellytyksenä on omistajanvaihdos, lunastusoikeus voi syntyä vasta omistusoikeuden siirtymisen jälkeen. Välitysliikkeen on huomioitava kaupan ehdoissa, että lunastusaika alkaa vasta omistusoikeuden siirryttyä ostajalle. Lunastusajan alkamisen edellytyksenä on lisäksi se, että 1) taloyhtiön hallitus on saanut Maanmittauslaitokselta tiedon (osakehuoneistorekisteristä) osakkeen omistusoikeuden siirtymisestä ostajalle ja että 2) kauppakirja on toimitettu taloyhtiölle. Lunastusaika alkaa vasta, kun taloyhtiö on saanut nämä molemmat edellä mainitut tiedot (niistä viimeisimmästä). Selvyyden vuoksi todettakoon, että lunastusaika ei näin ollen välttämättä ala heti sinä päivänä, kun välittäjä ilmoittaa kaupasta isännöitsijälle.

Välitysliikkeen on kehotettava ostajaa tekemään omistusoikeuden rekisteröintihakemus Maanmittauslaitokselle viipymättä kaupanteon jälkeen, jotta lunastusaika saataisiin alkamaan mahdollisimman pian. Lisäksi välitysliikkeen tulee toimittaa kauppakirja isännöitsijälle heti kaupanteon jälkeen ja tiedustella tältä, milloin lunastusaika alkaa ja päättyy. 

Muuta huomioitavaa lunastuksesta

Jos lunastus tapahtuu, maksuehtokaupoissa on yleensä järjestettävä tilaisuus, jossa ovat läsnä myyjä, ostaja ja isännöitsijä sekä mahdollisesti myös pankin edustaja. Välitysliikkeen on avustettava isännöitsijää tämän tilaisuuden järjestämisessä. Yhtiön on maksettava lunastushinta ostajalle osakekirjoja vastaan. Tarvittaessa huolehditaan siirtomerkintöjen tekemisestä osakekirjaan.Mikäli taloyhtiön osakeluettelo on jo huoneistotietojärjestelmässä, ei paperista osakekirjaa tässä vaiheessa kuitenkaan enää ole. Tällöin yhtiö maksaa lunastushinnan ostajalle vasta sen jälkeen, kun lunastajan saanto on merkitty osakehuoneistorekisteriin. Tämä edellyttää sitä, että ostaja on antanut rekisteröintiin suostumuksensa. 

Jos lunastus tapahtuu, välitysliikkeen tulee pyrkiä valvomaan sekä myyjän että ostajan etua. Välitysliikkeellä ei ole mitään velvollisuuksia lunastajaan nähden. Välitysliikkeellä ei esimerkiksi ole velvollisuutta eikä oikeutta esitellä huoneistoa mahdolliselle lunastajalle tai kertoa kaupan ehdoista.

Välitysliikkeen on selostettava ostajalle lunastuksen kulku yleisellä tasolla. 

Jos asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke, ostajan on maksettava varainsiirtovero kaupanteon yhteydessä, kun kaupat tehdään kiinteistönvälittäjän välityksellä. Jos joku muu lunastaa osakkeet myöhemmin, alkuperäinen ostaja hakee varainsiirtoveron palautusta jälkikäteen.

Kauppaa koskevat reklamaatiotilanteet 

Jos asiakas reklamoi välitysliikkeelle sen toiminnasta tai välitystehtävän hoitamisesta, tulee välitysliikkeen vahvistaa vastaanottaneensa reklamaation sekä vastata siihen asianmukaisesti.

Jos ostaja kääntyy kaupan kohdetta koskevissa virheasioissa välitysliikkeen puoleen, ostajaa on muistutettava siitä, että reklamaatio on aina tehtävä suoraan myyjälle, oikeansisältöisenä ja mahdollisimman pian virheen havaitsemisesta. Reklamaatiotilanteissa välitysliike ei toimi kummankaan osapuolen asiamiehenä eikä riidanratkaisijana.

Tarvittaessa välitysliikkeen tulee kertoa osapuolille erilaisista riidanratkaisukeinoista (kuluttajariitalautakunta, käräjäoikeus) ja osaan niistä liittyvistä kuluriskeistä. Osapuol­ten sovinnontekohalua tulee kannustaa, mutta tarvittaessa osapuolia on kehotettava hankkimaan asiantuntevaa apua.