Ostoneuvotteluvaihe

Välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava ostajalle kaikki ne tiedot, jotka saattavat vaikuttaa kaupasta päättämiseen.

Tiedonantovelvollisuus ostajalle 

Välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava ostajalle kaikki ne tiedot, jotka saattavat vaikuttaa kaupasta päättämiseen. Välitysliikkeen on muun muassa huolehdittava, että ostaja on saanut edellä kerrotun mukaisen esitteen. Tämän lisäksi välitysliikkeen tulee huomioida, että kohteen myyntiin voi liittyä myös muita kuin esitteestä ilmeneviä tietoja, joita ovat esimerkiksi seuraavat:

Myyjän maksukyvyttömyys voi vaikuttaa ostajan mahdollisuuteen saada välityskohteen virheen perusteella myyjältä hinnanalennusta tai toteuttaa kaupan purku. Tämän vuoksi välitysliikkeen on kerrottava ostajalle tiedossaan olevasta myyjän maksukyvyttömyydestä, esimerkiksi tuomioistuinvelkajärjestelystä. Jos välitysliikkeellä on toimeksiannon hoitamisen yhteydessä esille tulleiden seikkojen perusteella syytä epäillä toimeksiantajan maksukyvyttömyyttä, välitysliikkeen tulee pyytää ulosottoviranomaiselta toimeksiantajaa koskeva todistus ulosottorekisteristä. Mikäli selvityksessä saadaan tieto myyjän maksukyvyttömyydestä, asiasta on kerrottava ostajalle. Tiedot on annettava ennen sitovan ostotarjouksen tekemistä. 

Ostajalle tulee kertoa kaupasta menevästä varainsiirtoverosta sekä mahdollisesta ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaudesta. 

Jos välitysliike saa välitystehtävää hoitaessaan tiedon kaupan kohteeseen liittyvistä asumista objektiivisesti arvioiden oleellisesti haittaavista häiriötekijöistä, välitysliikkeen on kerrottava niistä ostajalle.

Jos välityskohteeseen liittyy monimutkaisia oikeudellisia kysymyksiä tai erityisosaamista vaativia rakennusteknisiä ongelmia, on riittävää, että välitysliike tuo asian esille ja kehottaa ostajaa kääntymään niiltä osin asiantuntijan puoleen, jolloin tämä voi itse asiantuntijan avustuksella hankkia tarvittavan selvityksen. 

Jos kohteessa tapahtuneesta kuolemantapauksesta ei ole aiheutunut vahinkoa kohteelle, kuolemantapauksesta ei tarvitse kertoa.

Kaikki tiedot on annettava ennen ostotarjouksen tekemistä. Jos uusia kaupan kannalta merkityksellisiä tietoja annetaan tämän jälkeen, ostotarjouksen tekijällä saattaa olla mahdollisuus vetäytyä tekemästään tarjouksesta ilman seuraamuksia.

Kohteesta jo laaditut kuntoon liittyvät selvitykset on toimitettava ostajalle ennen ostotarjouksen tekemistä. Välitysliikkeen tulee kiinnittää huomiota siihen, millainen kuntoon liittyvä selvitys kohteessa on tehty – onko kyse asuntokaupan kuntotarkastuksesta laadittujen ohjeiden mukaan tehdystä tarkastuksesta vai jostain muunlaisesta kohteen kuntoa selvittävästä tutkimuksesta. Välitysliikkeen tulee lisäksi painottaa, että ostaja ja myyjä tutustuvat huolellisesti tarkastuksesta laadittuun raporttiin. Mikäli ostotarjouksen ehtona on kuntotarkastus, tarjoukseen tulee merkitä ainakin, kuka maksaa tarkastuksen, mihin mennessä tarkastus on tehtävä ja mihin mennessä tarkastuksesta laadittava raportti on toimitettava osapuolille.

Jos myyjänä on kuolinpesä, on ostajalle annettava mahdollisuus tutustua täydelliseen perukirjaan (katso tarkemmin edellä luvusta Kuolinpesä myyjänä). Mikäli kuitenkin kaupan kohteena olevaan kiinteistöön on myönnetty selvennyslainhuuto kuolinpesän osakkaille, tai kaupan kohteena olevat osakkeet ovat huoneistotietojärjestelmässä ja osakehuoneistotulosteen mukaan kuolinpesälle on merkitty sähköinen omistajamerkintä tai selvennyslainhuutoa vastaava selvennyskirjaus vainajan omistamaan osakkeeseen, ei ostajalle tarvitse esittää perukirjaa. 

Välitysliike ei saa peittää mitään tarjouksen tekemistä harkitsevalle esitettävää asiakirjaa miltään osin. Kuitenkin henkilötietojasisältäviä asiakirjoja esitettäessä on välitysliikkeen huomioitava tietosuoja-asetuksen ja tietosuojalain säännökset, joita välitysliikkeet ja vuokrahuoneiston välitysliikkeet ovat velvollisia henkilötietoja käsitellessään noudattamaan. Henkilötietojen käsittelyä on pyrittävä välttämään ja rekisterinpitäjän on noudatettava tietojen minimoinnin periaatetta. Henkilötunnusta saa käsitellä tietosuojalain mukaan vain rekisteröidyn suostumuksella tai, jos käsittelystä on säädetty laissa. Henkilötunnusta ei lain mukaan tule merkitä tarpeettomasti henkilörekisterin perusteella tulostettuihin tai laadittuihin asiakirjoihin. Kaupan osapuolten henkilötunnukset tulee kuitenkin merkitä kauppakirjaan osapuolten yksilöimiseksi.

Edellä ohjeen luvussa Tietosuoja on kerrottu yleisesti tietosuoja-asioista, erityisesti henkilötietojen käsittelystä. Lisäksi edellä ohjeen luvussa Huoneenvuokrasopimus on käsitelty tilannetta, jossa välitysliikkeellä on välitettävänä vuokrattuna myytävä asunto, jonka omistajan kanssa välitysliike on siis solminut myyntitoimeksiantosopimuksen. Välitysliikkeen ja ko. asunnon vuokralaisen eli vuokrasopimuksen toisen osapuolen kanssa välitysliikkeellä (rekisterinpitäjä) ei siis ole sopimussuhdetta. Itse vuokralaisen henkilötietoja sisältävän vuokrasopimuksen näyttäminen asunnosta kiinnostuneelle, mutta ostotarjouksen tekemistä vasta pohtivalle henkilölle, ei ole ilman vuokralaisen nimenomaista suostumusta sallittua. Vuokralaisen henkilötietoja sisältävän vuokrasopimuksen näyttäminen ostajaehdokkaalle ilman vuokralaisen nimenomaista suostumusta on sallittua vain varsinaisen ostotarjouksen tekemisen yhteydessä. Katso tarkemmin edellä ohjeen luvusta Tietosuoja

Mikäli välitettävä kohde on aikaisemminkin ollut toimeksiannon kohteena, on kaikki aiemman välitystoimeksiannon/aiempien välitystoimeksiantojen aikana saadut ostopäätökseen vaikuttavat tiedot annettava ostajaehdokkaalle. Vastaavasti mikäli välitysliike on saanut yhtä toimeksiantoa koskien tietoa, jolla voi olla vaikutusta toiseen toimeksiantoon, on tieto annettava ostajaehdokkaalle.

Mikäli kaupan kohteena olevasta asuinhuoneistosta ei saada osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetun asetuksen edellyttämiä tietoja sisältävää isännöitsijäntodistusta liitteineen, on välitysliikkeen kiinnitettävä ostajan huomiota yhtiön rakennusten ikään ja tehtyihin peruskorjauksiin (julkisivu, putkisaneeraus, katon uusiminen jne.) sekä siihen, että tietyt rakennusosat saattavat olla teknisen käyttöikänsä päässä. 

Kiinteistöjen osalta välitysliikkeen on kerrottava ostajalle 1.1.2020 voimaan tulleesta laista (469/2019) koskien valtion etuosto-oikeutta eräillä alueilla. Etuosto-oikeudella tarkoitetaan valtion oikeutta lunastaa myyty kiinteistö, määräosa kiinteistöstä tai määräala. Valtiolla on etuosto-oikeus vain sellaisiin kiinteistöihin, jotka sijaitsevat tai joiden osa sijaitsee 1) maakunta-, yleis- tai asemakaavassa Puolustusvoimien tai Rajavartiolaitoksen tarpeisiin osoitetuilla alueilla tai enintään 500 metrin etäisyydellä niistä, 2) enintään 1000 metrin etäisyydellä viestiasemista, tutka-asemista, lentopaikoista tai satamista, jotka palvelevat Puolustusvoimien tai Rajavartiolaitoksen vesi- tai ilmailuliikennettä, ja 3) enintään 500 metrin etäisyydellä muista Puolustusvoimien tai Rajavartiolaitoksen käytössä olevista kiinteistöistä, jotka edellyttävät suoja-aluetta. 

Kiinteistönomistaja (myyjä) voi halutessaan ennen kiinteistön luovutusta pyytää puolustusministeriöltä ennakkotiedon siitä, aikooko valtio käyttää etuosto-oikeutta. Ennakkotiedon pyytämisestä peritään maksu, eikä valtiolla ole velvollisuutta antaa pyydettyä ennakkotietoa. Huomattava on kuitenkin, että tämä ei lisää kiinteistönvälittäjän velvollisuuksia eikä ennakkotietoa edellytetä siihen, että kiinteistö voitaisiin myydä tai muutoinkaan luovuttaa edelleen. Ostotarjouksessa ja kauppakirjassa on oltava maininta valtion etuosto-oikeudesta. 

1.1.2020 astui voimaan myös laki eräiden kiinteistöhankintojen luvanvaraisuudesta (470/2019). EU- ja ETA-alueen ulkopuolisten henkilöiden ja yhteisöjen on saatava Puolustusministeriön lupa kiinteistön hankintaan Suomessa. Lupa voidaan myöntää ennen luovutusta tai sen jälkeen, ja lupaa on haettava ennen luovutusta tai 2 kk:n kuluessa kaupan teosta. Jos lupaa ei ole haettu asetetussa määräajassa, luovutuksensaajan on luovutettava kiinteistö 1 vuoden kuluessa siitä, kun lupahakemus olisi tullut tehdä. Jos lupaa ei myönnetä, luovutuksensaajan on luovutettava kiinteistö 1 vuoden kuluessa päätöksen lainvoimaisuudesta. Jos kiinteistöä ei ole luovutettu eteenpäin tai luovutusta purettu säädetyssä ajassa, Puolustusministeriön on määrättävä kiinteistö myytäväksi ulosottokaaren mukaisessa menettelyssä. 

Ostotarjouksessa ja kauppakirjassa on oltava maininta lupamenettelystä, mikäli luvan tarve on olemassa. 

Tiedonantovelvollisuus myyjälle 

Välitysliikkeen tulee kertoa myyjälle kaikista toimeksiannon hoitamisen aikana esiin tulleista seikoista, joilla voi olla merkitystä kaupan ehtojen kannalta.

Välitysliikkeen on tarvittaessa kerrottava esimerkiksi mahdollisuudesta rajoittaa myyjän virhevastuuta yksilöityjen salaisten vikojen tai puutteiden osalta. Myyjälle on kerrottava myös, mikäli välitysliike saa toimeksiantosopimuksen voimassa ollessa perustellun aiheen epäillä, ettei ostajaehdokas kykene maksamaan kauppahintaa.

Välitysliikkeen on kerrottava myyjälle viimeistään ostotarjousvaiheessa EU- ja ETA-alueen ulkopuolisia koskevasta lupamenettelystä, mikäli luvan tarve on olemassa. Lisäksi ostotarjouksessa tulee olla maininta lupamenettelystä, mikäli luvantarve on olemassa. Katso tarkemmin edeltä luvusta Tiedonantovelvollisuus ostajalle.

Kauppa omaan lukuun tai muu erityinen etu valvottavana

Välitysliikkeen tulee kertoa myyjälle, jos välitysliike tai välitysliikkeen palveluksessa oleva aikoo päättää kaupan omaan lukuunsa. Välitysliikkeen tulee kertoa myyjälle tai ostajalle, jos välitysliikkeellä tai sen palveluksessa olevalla on asiassa erityinen etu valvottavanaan.

Välitysliikkeellä on erityinen etu valvottavanaan esimerkiksi silloin, kun toimeksiantaja tai toimeksiantajan vastapuoli kuuluu välitysliikkeen palveluksessa olevan henkilön lähipiiriin. Lähipiiriin katsotaan kuuluvaksi välitysliikkeen palveluksessa olevien henkilöiden aviopuoliso, avopuoliso, rekisteröidyssä parisuhteessa oleva henkilö, sisarus, sisar- tai velipuoli sekä etenevässä (lapset, lapsenlapset jne.) tai takenevassa (vanhemmat, isovanhemmat) sukulaisuussuhteessa olevat henkilöt.

Välitysliikkeellä on erityinen etu valvottavanaan myös silloin, kun toimeksiantajana tai toimeksiantajan vastapuolena on välitysliikkeen palveluksessa olevaan nähden muulla tavoin läheinen henkilö (tapauskohtaisesti esim. hyvät ystävät) taikka taloudellisesti riippuvainen henkilö. Välitysliikkeellä voi tapauskohtaisesti olla erityinen etu valvottavanaan myös silloin, kun välitysliike omistaa ostajana olevan osakeyhtiön osakkeita tai samat henkilöt omistavat sekä välitysliikkeen että ostajayhtiön osakkeita. 

Välitysliikkeen on merkittävä selkeästi ostotarjoukseen, että kaupan tai sopimuksen toimeksiantajalle tai tämän vastapuolelle on ilmoitettu ennen sitovan sopimuksen tekemistä kaupan tapahtuvan liikkeen tai sen palveluksessa olevan lukuun, tai että liikkeellä tai sen palveluksessa olevalla on kaupassa erityinen etu valvottavanaan. 

Tiedon oikaiseminen

Jos välittäjä myöhemmin havaitsee markkinoinnissa annetun tiedon olevan virheellistä, on tieto oikaistava välittömästi. Oikaisemisen tulee tapahtua selkeästi. Välittäjällä tulee olla näyttö tiedon oikaisemisesta.

Epävarma tieto 

Jollei tiedon oikeellisuuden varmistaminen ilman kohtuutonta vaivaa ole mahdollista, välitysliikkeen on joka tapauksessa selkeästi ilmoitettava ostajaehdokkaille esiin tulleista seikoista ja siitä, että tietoa ei ole voitu tarkistaa ja että tieto on epävarma.