Välityspalveluiden markkinointi

Kuluttajille suunnattua välityspalveluiden markkinointia säännellään kuluttajansuojalaissa.

Lainsäädäntö ja valvonta

Kuluttajille suunnattua välityspalveluiden markkinointia säännellään kuluttajansuojalaissa. Lisäksi sovelletaan asetusta kulutushyödykkeen hinnan ilmoittamisesta markkinoinnissa eli ns. hintamerkintäasetusta.

Kuluttajansuojalain mukaan markkinoinnissa ei saa käyttää hyvän tavan vastaista tai muutoin kuluttajan kannalta sopimatonta menettelyä. Markkinoinnissa ei myöskään saa antaa totuudenvastaisia tai harhaanjohtavia tietoja. Välityslain mukaan palvelun on vastattava siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

Markkinoinnissa kuluttajille on annettava välityspalvelusta oikeat ja riittävät tiedot. Välitysliikkeen on markkinoinnissaan kerrottava rekisteriin merkitty toiminimensä tai aputoiminimensä. Markkinoitaessa yksilöityä palvelua tiettyyn hintaan, tulee välitysliikkeen ilmoittaa sen maantieteellinen osoite. Sen lisäksi välitysliikkeen on internetsivuillaan mainittava yritys- ja yhteisötunnus.

Sähköistä suoramarkkinointia (esim. sähköpostitse tai tekstiviestitse tehty markkinointi) saa kohdistaa vain sellaisiin henkilöihin, jotka ovat antaneet siihen ennalta suostumuksensa.

Markkinointia valvovat Kilpailu- ja kuluttajavirasto (KKV) sekä AVI:t. Nämä viranomaiset antavat ohjeita ja kannanottoja, joita välitysliikkeiden tulee seurata ja ottaa toiminnassaan huomioon. 

”Ostajat valmiina” -ilmoittelu 

Kun välitysliike harjoittaa ns. ostajat valmiina -markkinointia (esim. ilmaisut ”Ostajat valmiina” tai ”Asiakkaani etsii”), välitysliikkeellä on oltava markkinoinnin taustalla todelliset kirjalliset ostotoimeksiannot asiakkailta. Tällöin palkkionkin maksaa toimeksiantajana oleva ostaja. Jos ostajalta on olemassa ostotoimeksiantosopimus, välitysliike ei saa edellyttää myyjältä myyntitoimeksiannon tekemistä kaupan syntymiseksi tämän ostajan kanssa.

Markkinointi itsemyyjille

Kun välitysliike tarjoaa välityspalvelua ns. itsemyyjille, tulee sen selkeästi kertoa, että myyjälle ollaan nimenomaan tarjoamassa välityspalvelua ja ilmoittaa tällöin perusasiat tarjottavasta palvelusta kuten palvelun hinta. Ostajaehdokkaaksi tekeytyminen on selvästi hyvän välitystavan vastaista. Tässä yhteydessä kiinnitetään välitysliikkeen huomiota siihen, että sähköisen suoramarkkinointiviestin lähettäminen vaatii tietosuoja-asetuksen mukaan ennalta annetun suostumuksen rekisteröidyltä. Tietosuoja-asioista on kerrottu tarkemmin edellä ohjeen luvussa tietosuoja

Ei ole hyvän välitystavan mukaista soittaa sellaisille itsemyyjille, jotka ovat kirjanneet ilmoitukseensa kiellon ”Ei välittäjille” tai vastaavan merkinnän. Välitysliike saa tällaisessa tilanteessa kuitenkin olla ilmoittajaan yhteydessä silloin, kun kohde vastaa välitysliikkeellä olevan ostotoimeksiantosopimuksen kriteerejä ja yhteydenoton tarkoituksena on kysyä tietoja tätä toimeksiantajaa varten. 

Myyty- ja varattu -merkinnät markkinoinnissa sekä referensseistä kertominen

Myyty-, varattu- ja muut merkinnät

Kohteiden ilmoittaminen myyty- tai varattu -merkinnöillä ei ole hyvän välitystavan mukaista. Myyty- ja varattu -merkintöjen käyttö ilmoittelussa on kielletty seuraavissa tilanteissa:

Välitysliikkeellä on käsirahallinen ostotarjous, jota ei ole hyväksytty

Jos välitysliike on ottanut vastaan käsirahallisen ostotarjouksen, ei välitysliike saa ottaa samasta kohteesta muuta tarjousta vastaan. Jos välitysliike ei voi ottaa vastaan uusia tarjouksia, ei se hyvän välitystavan mukaan saa markkinoidakaan kyseistä kohdetta aktiivisesti esimerkiksi järjestämällä kohteessa esittelyjä. Mikäli kohdeilmoitus on ostotarjouksen vastaanottamisen jälkeen edelleen internetissä, tulee ilmoitukseen laittaa merkintä käsirahallisesta ostotarjouksesta. Uusi tarjous voidaan ottaa vastaan ja aktiivista markkinointia jatkaa vasta sitten, kun käsiraha on palautettu tarjouksen tekijälle tai kun on selvin­nyt, että käsiraha jää toimeksiantajalle.

Välitysliikkeellä on vakiokorvausehtoinen ostotarjous, jota ei ole hyväksytty 

Jos välitysliike on ottanut vastaan ostotarjouksen, jossa on vakiokorvausehto, välitysliike saa vastaanottaa samasta kohteesta muita tarjouksia, kunnes tarjous on hyväksytty. Kohdetta voidaan tällöin markkinoida esimerkiksi merkinnöin ”Ostotarjous vastaanotettu”. Sen sijaan kohteen ilmoittaminen myyty -merkinnällä on kiellettyä. 

Kaupan tekemisestä on sitovasti sovittu

Jos kaupan tekemisestä on sitovasti sovittu esimerkiksi siten, että asunto-osakkeen osalta ostotarjous on hyväksytty, ei välitysliike saa ottaa uusia tarjouksia vastaan. Siinäkään tilanteessa, jossa ostajaehdokas on tehnyt ehdollisen ostotarjouksen (kaupan edellytyksenä esim. oman asunnon myynti tai lainan saanti), jonka toimeksiantaja on hyväksynyt, välitysliike ei saa ottaa vastaan uusia ostotarjouksia. Edellä mainituissa tilanteissa ei kohteen markkinointikaan olesallittua. Myös kohteen ilmoittaminen myyty -merkinnällä on kielletty. Mikäli kohteen poistaminen ilmoituksesta on mahdotonta, kohdetta voidaan poikkeuksellisesti ilmoitella merkinnöin ”Ostotarjous hyväksytty”. 

Mikäli myyjä on hyväksynyt ostajan ehdollisen ostotarjouksen, jossa ostotarjouksen tekijä on asettanut ehdoksi oman asunnon myynnin, myös omalta osaltaan ehdollisena (varannut itselleen oikeuden hyväksyä muita ostotarjouksia, kunnes oman asunnon myyntiä koskeva tarjousehto on täyttynyt), välitysliike on oikeutettu markkinoimaan kohdetta normaalisti ja ottamaan vastaan uusia ostotarjouksia. Katso tarkemmin ehdollisen tarjouksen ehdollisesta hyväksynnästä ohjeen luvusta ehdollisen tarjouksen ehdollinen hyväksyntä

Asunto on myyty

Välitysliike saa markkinoida vain sellaisia asuntoja, joista välitysliikkeellä on voimassaoleva myyntitoimeksianto. Jo myytyjen asuntojen markkinointi on kiellettyäNäin ollen myydyn kohteen ilmoittaminen myyty -merkinnällä on kiellettyä.

Myyty- tai varattu -merkinnän käyttö on poikkeuksellisesti sallittua seuraavissa tilanteissa:

Myyty -merkinnän käyttö on poikkeuksellisesti sallittua

Kohdeilmoitus on jo jätetty esimerkiksi sanomalehteen ja vasta sen jälkeen asunnosta tulee käsirahallinen ostotarjous, ostotarjous (mukaan luettuna ehdollinen ostotarjous) hyväksytään tai asunnosta tehdään kauppa. Mikäli ilmoituksen poistaminen on tällöin mahdotonta tai se aiheuttaa kohtuuttoman suuria kustannuksia, kohteen päälle voi merkitä näkyviin ”Myyty”. Mikäli ilmoituksen poistaminen on mahdollista ilman kohtuuttomia kustannuksia, välitysliikkeen on poistettava kohde ilmoituksestaan. 

Varatt-merkinnän käyttö on poikkeuksellisesti sallittua

Asunnon varaaminen on mahdollista vain uudiskohteiden ennakkomarkkinoinnin aikana. Tällöin kohteen ilmoitukseen voidaan varaussopimuksen syntymisen jälkeen merkitä poikkeuksellisesti ”Varattu”. Muissa tilanteissa kohteen varaaminen ei ole mahdollista. Tällaisella varauksella ei ole juridista merkitystä. Tämän vuoksi markkinoinnissakaan ei muulloin saa käyttää varattu -merkintää.

Referensseistä kertominen markkinoinnissa

Välitysliike voi toimintaansa markkinoidessaan kertoa jo myydyistä kohteistaan. Liike voi tehdä luettelon myydyistä kohteista tai laittaa ilmoitukseen vain myytyjä kohteita. Ilmoituksesta tulee tällöin ilmetä selkeästi, että kohteet on myyty sekä myynnin ajankohta (esim. viimeisen kahden kuukauden aikana myydyt). Liikkeen pitää hankkia sekä ostajan että myyjän kirjalliset (esim. sähköpostitse) suostumukset edellä tarkoitetulle ilmoittelulle. Myytävänä olevat ja myydyt kohteet tulee markkinoinnissa pitää aina erillään toisistaan.

Välityspalvelun hinnan ilmoittaminen 

Välitysliikkeen on hintamerkintäasetuksen mukaan pidettävä palveluhinnasto esillä liikehuoneistossa ja omilla internetsivuilla. Hinnasto on esitettävä siten, että se on kuluttajan helposti havaittavissa, mahdollisuuksien mukaan myös liikehuoneiston ulkopuolella. Hinnasto voidaan esittää esimerkiksi liikehuoneiston ikkunassa, mainostelineessä tai muulla vastaavalla tavalla. 

Palvelumarkkinoinnissa ei tarvitse ilmoittaa hintaa. Jos hinta ilmoitetaan, se on ilmoitettava selkeällä, yksiselitteisellä ja kuluttajan kannalta helposti ymmärrettävällä ja havaittavalla tavalla. Ilmoitetun kokonaishinnan tulee sisältää myös arvonlisäveron osuus. Ilmoituksesta on lisäksi käytävä ilmi, mistä summasta välityspalkkio peritään (kauppahinnasta tai velattomasta kauppahinnasta1). Lyhenteitä voidaan käyttää, kunhan merkinnät ovat riittävän selkeitä ja ymmärrettäviä.

Arvonlisäverollinen hinta voidaan ilmoittaa esimerkiksi seuraavasti:

”Välityspalkkio 4 % velattomasta kauppahinnasta”

Kaikki palkkioperusteet on mainittava eli jos prosenttiperusteiseen palkkioon liittyy minimipalkkio, tulee molemmat perusteet ilmoittaa, esimerkiksi:

”Välityspalkkio 4 % velattomasta kauppahinnasta, vähimmäispalkkio 3000 euroa”

Jos välitysliike perii palkkion lisäksi korvauksen esimerkiksi asiakirjojen hankkimisesta, on korvauksen peruste ja määrä ilmoitettava, esimerkiksi:

”Välityspalkkio 4 % velattomasta kauppahinnasta + asiakirjakulut, enintään 500 euroa”

Jos välitysliike perii korvauksen esimerkiksi asiakirjojen hankkimisesta, vaikka varsinaista palkkioperustetta ei olisi syntynyt, on korvauksen peruste ja määrä ilmoitettava, esimerkiksi:

”Välityspalkkio 4 % velattomasta kauppahinnasta. Jos ei kauppaa, korvaus asiakirjakuluista, enint. 500 euroa”

Välityspalvelun hinnan ilmoittaminen pelkästään siten, että käytetään sanaa alkaen esimerkiksi ”Välityspalkkiot alkaen 3 %”, ei ole sallittua. Sen sijaan välityspalvelun hinta voidaan ilmoittaa esimerkiksi siten, että ”Välityspalkkio asunto-osakkeet 4 %, kiinteistöt 5 %, minimi 3000 euroa tai sopimuksen mukaan”, jolloin välityspalkkion määrästä voidaan sopia vapaasti.

Jos välitysliike markkinoi ilmaista hinta-arviota, on tällaisen arvion pyytäjälle selkeästi ilmoitettava, että kysymys on pelkästään myyntiä varten pyydettävästä hinta-arviosta eikä varsinaisesta kirjallisesta arviolausunnosta.