Blogi 14.10.2019

Vain elämää Ison T:n kanssa – parjatut taloyhtiölainat ja kotitalouksien velkaantuminen

Valtiovarainministeriön osastopäällikkö Leena Mörttinen on laatinut yhdessä työryhmänsä kanssa raportin, jossa esitetään ratkaisuja suomalaisten kotitalouksien ylivelkaantumiseen. Tavoite on hyvin kannatettava – ja ongelma moniulotteinen. Lainsäädäntö on järeä tapa puuttua ilmiöön, sillä samoja kriteereitä sovitetaan varsin erilaisiin tilanteisiin.

Maria-Elena Ehrnrooth

Ensinnäkin, asuntolainakanta on Suomessa noussut maltillisesti, parin prosentin vuosivauhtia. Tästä Finanssialan toimitusjohtaja Piia-Noora Kauppi on muistuttanut viimeksi Vuokranantajien tilaisuudessa. Asuntolainoja ei myöskään hevin jätetä maksamatta. 1990-luvun laman aikana – monet muistavat sen synkkyyden omakohtaisesti! – pankkien luottotappiot olivat pääsääntöisesti muuta kuin asuntoluototusta.

Asuntolainoja ei hevin jätetä maksamatta

Toiseksi, viheliäinen ongelma on kulutusluottojen ja pikavippien hallitsematon kasvu ja todellisen velkaantumisasteen hämärtyminen. Suomessa on noin 380 000 aikuista, joilla on maksuhäiriömerkintä. Positiivinen luottorekisteri olisi juuri tähän tarkoitukseen soveltuva mekanismi: jos kuluttajalta itseltään on ote mopedista ehtinyt irtautua ja tappiin asti käytettyjen kulutusluottojen ja asuntolainojen päälle haetaan vielä venelainaa, havahduttaa luottorekisteri sekä luotonhakijan että -antajan miettimään hankintaa uudemman kerran.

Taloyhtiölainat tikunnokassa

Sitten on se Iso T, tai kuten Vuokraturvan Timo Metsola on lohkaissut, ”ilmestyskirjan peto”. Taloyhtiölainat ovat joutuneet tikunnokkaan, kun kollektiivista ilmiötä on helpompi syyllistää kuin yksittäisiä kuluttajia – joita julkisessa keskustelussa kutsutaan muutoinkin kohteliaasti ”kotitalouksiksi”.

Aloitetaan Ison T:n hyvistä puolista. Taloyhtiölaina mahdollistaa monenlaista hyvää ja kaunista: sen avulla on saatu kasvukeskusten asuntojen hinnat pysymään maltillisen kehityksen tiellä. Reippaalla rakentamisella on saatu ja saadaan vastakin vastattua kasvavaan kysyntään.

Taloyhtiölainan avulla on saatu kasvukeskusten asuntojen hinnat pysymään maltillisen kehityksen tiellä


Toiseksi taloyhtiölainan ansiosta moni on voinut muuttaa matalamman hintatason paikkakunnalta kasvukeskukseen: on päästy kiinni omaan asuntoon tilanteessa, jossa aikaisemman kodin arvo ei tarjoa tarpeeksi pääomaa seuraavaan, kalliimpaan kotiin.

Kolmanneksi taloyhtiölainoilla on rahoitettu välttämättömiä remontteja. Rakennusten elinkaari on pidentynyt, ja sijainnista riippuen monen asunnon arvo on voinut remontin ansiosta kohentua.

Sitten ne huonot puolet. Kotitalouksien velan arvo Suomessa on kymmenessä vuodessa kasvanut sadasta miljardista 150:een. Danske Bankin pääekonomisti Pasi Kuoppamäki kiinnittää huomiota taloyhtiölainaosuuksien voimakkaaseen kasvuun Kotitalo-lehden haastattelussa. Taloyhtiölainojen arvioitu kokonaisarvo on kymmenessä vuodessa nelinkertaistunut 16,2 miljardiin euroon.

Myös kuluttajien käsitys asumiskulujen todellisesta suuruudesta voi olla samea. Jos vastikkeita on useita, voi tarkempikin asunnonostaja hämmentyä. Valinnainen vuokratontti on viimeaikaisin ilmiö uudisasuntokaupassa.

Kuluttajien käsitys asumiskulujen todellisesta suuruudesta voi olla samea

Oikein mitoitettu maksukyky kaiken avain

Demonisointia ei kuitenkaan tarvita, vaan läpinäkyvyyttä. Jo asuntomarkkinointisetus velvoittaa markkinoijia aina ilmoittamaan velattoman hinnan.

Kaiken avain on realistisesti mitoitettu maksukyky. Jos tuntee kukkaronsa rajat, huomioi riskit ja tietää, mihin sitoutuu, taloyhtiölainaa maksaa siinä missä asuntolainaa – tai vuokraa. Talouskasvun hidastuessa myyntiajat pitenevät, ja ihmiset harkitsevat siirtojaan tarkemmin ja pohtivat asumisen tarpeitaan pidemmällä tähtäimellä.

Kaikki eivät ole ostamassa uusia asuntoja, vaan vanhankin kauppa on nyt vilkasta. Välittäjällä on ratkaiseva rooli taloyhtiödatan tulkinnassa ostajalle, ja siksi välittäjien tuleekin perehtyä aivan erityisellä huolella taloyhtiöiden vaihteleviin tilanteisiin – ja tulevaisuuden suunnitelmiin. ROTI-raportin mukaan pelkästään asuinrakennuskannassa on korjausvelkaa 9,4 miljardin euron edestä!

Keep the money flowing

Asuntorahoitusta on jo hillitsemässä lainakatto; osittain varmasti sen ansiosta asuntosäästäminen on kokenut renessanssin. Mutta jos enimmäislainamäärää rajoitetaan niin reippaasti kuin Mörttisen raportin ehdotuksessa tulosidonnaisesta velkakatosta, on Helsingissä keskituloisen (saati pienituloisen) entistä vaikeampi päästä kiinni omistusasumiseen. Ensiasunnon ostajallekaan ei Helsingissä hevin löydy ostettavaa. Pääkaupungissa on jo nyt huutava pula työntekijöistä esimerkiksi varhaiskasvatuksessa ja palvelualoilla, koska asumisen kustannukset syövät leijonanosan käteen jäävästä palkasta.

Jos enimmäislainamäärää rajoitetaan reippaasti, on Helsingissä entistä vaikeampi päästä kiinni omistusasumiseen

Tulosidonnainen velkakatto kohtelee asunnonostajia eri puolilla Suomea hyvin eri tavoin. Helsingissä keskimääräiset neliöhinnat ovat noin kaksinkertaiset jo Vantaan hintatasoon nähden. Ja tärkeää on pitää asuntorahoituksen ja asuntojen vaihdannan kierto virkeänä myös hitaamman kasvun aikana.

Ja ihan näin äänestäjän näkökulmasta: jos valtio haluaa suitsia kansalaistensa velkaantumista ja edistää hyvää mikrotaloudenpitoa, toivottavaa olisi myös näyttää itse makrotason esimerkkiä.

Maria-Elena Ehrnrooth
Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton toimitusjohtaja