Lakipähkinä 13.11.2020

Valtion etuosto-oikeus kiinteistökaupoissa

Taru Vesterberg

Avaan tässä kirjoituksessa tarkemmin valtion etuosto-oikeutta kiinteistökaupoissa, joka lisättiin ohjeeseen uutena.

Hyvän välitystavan ohjeesta julkaistiin jälleen päivitetty versio lokakuussa Hyvän välitystavan päivässä. Ohje on välittäjien tärkeimpiä työkaluja – mutta se tarjoaa arvokasta tietoa myös myyjille ja ostajille. Avaan tässä kirjoituksessa tarkemmin valtion etuosto-oikeutta kiinteistökaupoissa, joka lisättiin ohjeeseen uutena.

Hyvän välitystavan ohjeen luvun 5.5.2.23 (Valtion etuosto-oikeus) mukaan välitysliikkeen tulee selvittää sekä toimeksiantajalle että ostajaehdokkaille valtion etuosto-oikeuden sisältö ja sen merkitys. Ohjeen luvun 7.1 (Tiedonantovelvollisuus ostajalle) mukaan ostotarjouksessa ja kauppakirjassa on oltava maininta valtion etuosto-oikeudesta.

Valtion etuosto-oikeus

Laki valtion etuosto-oikeudesta eräillä alueilla (469/2019) astui voimaan 1.1.2020. Valtiolla on etuosto-oikeus kiinteistön kaupassa, jos kiinteistön hankkiminen on tarpeen maanpuolustuksen, rajavalvonnan tai rajaturvallisuuden varmistamiseksi taikka alueellisen koskemattomuuden valvonnan ja turvaamisen takia. Etuosto-oikeudella tarkoitetaan valtion oikeutta lunastaa myyty kiinteistö, ja se koskee kiinteistön lisäksi myös määräosaa kiinteistöstä sekä kiinteistöstä luovutettua määräalaa. Lakia ei sovelleta Ahvenanmaan maakunnan alueella.

Valtion etuosto-oikeuden alueellinen soveltamisala

Valtiolla on etuosto-oikeus lain mukaan vain sellaisiin kiinteistöihin, jotka sijaitsevat tai joiden osa sijaitsee (Etuosto-oikeuden alueellinen soveltamisala):

1) maakunta-, yleis- tai asemakaavassa Puolustusvoimien tai Rajavartiolaitoksen tarpeisiin osoitetuilla alueilla tai enintään 500 metrin etäisyydellä niistä;
2) enintään 1 000 metrin etäisyydellä viestiasemista, tutka-asemista, lentopaikoista tai satamista tai näitä vähäisemmistä kohteista, jotka palvelevat Puolustusvoimien tai Rajavartiolaitoksen vesiliikennettä tai ilmailua normaalioloissa, normaaliolojen häiriötilanteissa tai poikkeusoloissa; 
3) enintään 500 metrin etäisyydellä Puolustusvoimien tai Rajavartiolaitoksen käytössä olevista muista kuin 1 ja 2 kohdassa tarkoitetuista kiinteistöistä, joilla harjoitettavan toiminnan turvaaminen edellyttää suoja-aluetta.

Laissa tarkoitettua etuosto-oikeutta ei kuitenkaan ole (Etuosto-oikeuden rajoitukset), jos:

1) ostajana on myyjän avio- tai avopuoliso, rekisteröidyn parisuhteen osapuoli tai henkilö, joka perintökaaren (40/1965) 2 luvun säännösten mukaan voisi periä myyjän, tai tällaisen henkilön avio- tai avopuoliso tai rekisteröidyn parisuhteen osapuoli;
2) ostajana on kunta tai seurakunta;
3) etuosto-oikeuden käyttämistä olisi pidettävä ostajan ja myyjän välinen suhde, luovutuksen ehdot tai muut olosuhteet huomioon ottaen ilmeisen kohtuuttomana.

Selvittäminen sijaitseeko kiinteistö valtion etuosto-oikeusalueella

Puolustusministeriön verkkosivuillaan julkaiseman tiedotteen (”Valtion etuosto-oikeus kiinteistökaupoissa”) mukaan kiinteistön mahdollista sijaintia valtion etuosto-oikeusalueella tulee tiedustella Maanmittauslaitokselta. Kiinteistön omistaja voi tiedustella asiaa asioimalla henkilökohtaisesti Maanmittauslaitoksen toimipisteessä.

Maanmittauslaitoksen 27.12.2019 verkkosivuillaan julkaiseman kirjoituksen (”Valtiolle tulee etuosto-oikeus kiinteistökauppoihin”) mukaan tiedon oman kiinteistön sijainnin osalta saa Maanmittauslaitoksen asiointipalvelusta Suomi.fi- tunnistautumisen kautta.

Ennakkotieto etuosto-oikeuden käyttämisestä

Hyvän välitystavan ohjeen luvussa 7.1 mainitaan, että kiinteistönomistaja (myyjä) voi halutessaan ennen kiinteistön luovutusta pyytää puolustusministeriöltä ennakkotiedon siitä, aikooko valtio käyttää etuosto-oikeutta. Ennakkotiedon pyytämisestä peritään maksu, eikä valtiolla ole velvollisuutta antaa pyydettyä ennakkotietoa. Huomattava on kuitenkin, että tämä ei lisää kiinteistönvälittäjän velvollisuuksia eikä ennakkotietoa edellytetä siihen, että kiinteistö voitaisiin myydä tai muutoinkaan luovuttaa edelleen.


Hakemuksessa on ilmoitettava tiedot luovutuksen kohteesta ja ehdoista, ostajasta sekä muut etuosto-oikeuden käyttämisen arvioimiseksi tarpeelliset tiedot. Puolustusministeriö voi ilmoittaa, ettei valtio käytä etuosto-oikeutta, jos kiinteistö luovutetaan ennakkotietohakemuksen mukaisesti.
Päätös etuosto-oikeuden käyttämisestä

Etuosto-oikeuden käyttämistä koskevan asian ratkaisee valtiovarainministeriö. Valtiovarainministeriön on annettava päätös viipymättä tiedoksi ostajalle ja myyjälle sekä ilmoitettava asiasta Maanmittauslaitokselle.


Päätös etuosto-oikeuden käyttämisestä on tehtävä ja siitä ilmoitettava Maanmittauslaitokselle kolmen kuukauden kuluessa luovutuksen vahvistamisesta tai siitä, kun kauppa on syntynyt maakaaren (540/1995) 9 a luvussa tarkoitetussa sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Valtiovarainministeriön päätökseen saa hakea muutosta valittamalla hallinto-oikeuteen. Hallinto-oikeuden päätökseen saa hakea muutosta valittamalla vain, jos korkein hallinto-oikeus myöntää valitusluvan.


Lainvoimaisen etuoston oikeusvaikutukset ja valtion suoritusvelvollisuus ostajalle
Kun etuostoa koskeva päätös on saanut lainvoiman, valtion katsotaan tulleen kaupantekohetkellä ostajan sijaan kaupassa sovituilla ehdoilla. Valtion on korvattava ostajalle kaupan johdosta syntyneet rahoitus- ja muut tarpeelliset kustannukset sekä kiinteistön hallinnasta, hoidosta ja kunnossapidosta syntyneet tarpeelliset kustannukset, vähennettynä ostajan kiinteistöstä saaman tuoton ja muun taloudellisen hyödyn määrällä.


Etuostomenettelyn vaikutus lainhuudatusmenettelyyn

Kiinteistön saannolle ei saa myöntää lainhuutoa ennen kuin laissa säädetty määräaika (kolmen kuukauden kuluessa luovutuksen vahvistamisesta tai siitä, kun kauppa on syntynyt maakaaren (540/1995) 9 a luvussa tarkoitetussa sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä) on päättynyt, etuosto-oikeutta koskeva asia on saanut lainvoiman tai valtio on ilmoittanut, ettei se käytä etuosto-oikeuttaan.


Valtion etuosto-oikeuden vaikutukset kiinteistökauppoihin


Etuosto-oikeuden vaikutusta arvioitaessa on syytä korostaa sitä, että etuosto-oikeus on voimassa vain laissa määritetyillä vyöhykkeillä Puolustusvoimien ja Rajavartiolaitoksen toiminnan läheisyydessä. Puolustusministeriön verkkosivuilla 14.1.2020 julkaistun kirjoituksen (”Valtiolle uusia keinoja valvoa ulkomaista kiinteistönomistusta Suomessa”) mukaan alle 1% Suomen maa-alasta on näillä edellä tarkoitetuilla vyöhykkeillä. Näin ollen valtion etuoston vaikutukset tulevat olemaan erittäin vähäisiä Suomessa tapahtuvaan kiinteistökauppaan. Tärkeää onkin muistaa se, että valtaosaa kiinteistökaupoista valtion etuosto-oikeus ei kosketa.